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信托定义 信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。--摘自中华人民共和国信托法 企业融资方式 常见融资方式 1.债权融资:信托,银行,民间融资,供应商,小额贷款,典当, VC,PE; 2.股权融资: 信托,VC,PE,民间融资; 信托融资优势 1. 现期银行对房地产及政府融资平台公司贷款比较慎重，不确定性较大； 2.企业融资渠道多元化，规避政策风险； 3.可以股权融资(共担风险或固定回报方式); 信托融资方案设计要点 1.项目:第一还款来源(项目未来产生的现金流); 2.资产:第二还款来源(当该项目未来现金流无法偿还时); 3.融资成本:一般由以下几方面构成: a.出资人收益, b.信托公司收益, c.销售等费用, d.担保费, e.财务顾问费; 近期房地产信托融资成本在20%-25%之间; 4.借款金额及期限; 5.风险及风险控制; 信托融资关注范围 1.房地产； 2.基础建设(主要是政府融资平台)； 信托法律条文 中华人民共和国信托法 信托公司管理办法 信托公司集合资金信托计划管理办法 关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知 信托法律条文摘选 信托公司集合资金信托计划管理办法 信托期限不少于一年； 信托公司设立信托计划，事前应进行尽职调查，就可行性分析、合法性、风险评估、有无关联方交易等事项出具尽职调查报告; 信托公司依据信托计划文件管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担。信托公司因违背信托计划文件、处理信托事务不当而造成信托财产损失的，由信托公司以固有财产赔偿；不足赔偿时，由投资者自担； 信托公司推介信托计划时，可与商业银行签订信托资金代理收付协议。委托人以现金方式认购信托单位，可由商业银行代理收付。信托公司委托商业银行办理信托计划收付业务时，应明确界定双方的权利义务关系，商业银行只承担代理资金收付责任，不承担信托计划的投资风险; 信托法律条文摘选 关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知 一、商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》中有关合格投资者的规定。 二、信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。 三、停止执行《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》第十条中对监管评级2C级以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司发放房地产开发项目贷款的例外规定，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。 四、信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。 五、信托公司开展房地产信托业务应建立健全房地产贷款或投资审批标准、操作流程和风险管理制度并切实执行；应进行项目尽职调查，深入了解房地产企业的资质、财务状况、信用状况、以往开发经历，以及房地产项目的资本金、“四证”、开发前景等情况，确保房地产信托业务的合法、合规性和可行性；应严格落实房地产贷款担保，确保担保真实、合法、有效；应加强项目管理，密切监控房地产信托贷款或投资情况。 案例分析 华乐地产信托方案 华乐?公司介绍 华乐地产是一家二级开发资质的房地产企业，在武汉有17年的房地产开发历史 ;在公司十五年持续发展历程中，华乐人凭着执着务实、睿智进取的精神，相继投资开发了华乐山庄、华乐花园、华乐苑、华乐商务中心等一系列地产精品项目，积累了丰富的房地产开发经验。 华乐?项目介绍 汉南·美国新都市工业城镇是华乐地产开发的工业项目，是一个以北美建筑风情为基调，集办公、研发、生产、物流、商业、生活于一体的多功能的新都市工业城镇区;美国新都市工业城镇项目占地1000亩，规划建筑面积约150万平方米，可容纳200家企业生产、办公。工程将本着总体规划、分步实施、滚动发展、逐步完善的可持续发展原则规划实施。 本项目一期占地327亩，一期开发总建筑面积304761平方米。 本项目已经取得四证和部分楼盘预售许可证,可预售部分于2009年12月开盘,项目建设预计2010年12月全部完工 ; 华乐?信托要素 1、信托规模：15,000万元人民币 2、信托期限：1.5年 3、信托资金运用方式：贷款 4、交易要素 （1）资金用途：融资人将资金用于美国新都市工业城镇一期建设 （2）融资成本：8.5%/年(均为委托人收益、以签订的合同为准) （3）信托报酬：4.5%/年 （4）信托资金