城镇房地还原率的计算方法及其变化研究——以石家庄市为例.pdfVIP

盱掣 1．1．3房地还原率的构成要素 还原率的构成要素主要有： 1)延期消费补偿。投资者为了投资，须延期消费，因此首先需 要获得的是延期消费的补偿，即使其投资没有任何风险，这个对延 期消费的补偿也是必要的。 2)通货膨胀的补偿。这是指房地产投资者在通货膨胀期间希望 得到延期消费补偿之外，还要收回具有与投资相同购买力的资金， 作为通货膨胀损失的补偿。 通常可以用具有高度流动性而又无风险的长期国债利率作为 延期消费补偿和通货膨胀的补偿，因为国债利率一般反映了通货膨 胀的影响。 3)风险补偿。房地产投资风险较大，投资者愿意承担风险是要 求得到高于无风险或风险低的报酬。所以，投资项目风险愈大，风 险补偿也越高，还原率也越大。 4)投资回收补偿。这是指已投资资本本身应有的报酬，它可以 采用直线法或偿债基金法提取。”1 1．1．4房地还原率的实质 收益性房地产的购买实际上是一种投资行为。投资的目的是为 了赚取利润。在收益性房地产交易中，投资者购买房地产可以看作 是一种投资。这种投资所需投入的资本，就是房地产的价格；这笔 投资将会获得收益，就是房地产每年将产生的纯收益。因此，房地 还原率实质上是一种资本投资的收益率(又称获利率)。收益率的 大小与投资风险的大小成正比，风险大，收益率也高，反之则低。 例如：将资金存入国家银行，风险小，安全系数高，但利率也低； 而将资金搞投机冒险，收益率高，但风险也大，安全系数低。投资 收益率与投资风险的关系可用图1表示： 投资收益率 银行存款利 盔 圈1投资收益率与投资风险的关系 基于还原率实质上是一种投资的收益率，收益还原法中所采用 的还原率应等同于与获取房地产所产生的纯收益具有同等风险的 资本的收益率的概念，是计算还原率的基础。这一原理使得还原率 的确定可以包容多种情况，避免了一些过于武断或只适合于某些特 定情况下的结论。拿土地来说，如马克思所讲的那样，当人们把土 地所有权看作是所有权的特别高尚的形式，并且把购买土地看作特 别可靠的投资时，地租资本化中的利息率(即土地还原率)就要低 于其他较长期投资的收益率，甚至比银行一般利息率还要低。但当 情况不再是这样，如捌有土地者不再有任何特殊地位，受自然或社 会因素的影响获取地租并不稳定，有风险时，地租资本化中的利息 率就要高于其他较长期投资的收益率。因为土地的不可移动性，使 它不易于逃避一些政策、社会动荡和天灾的影响。 由此可见，不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地 产，由于其投资的风险性不同，还原率是不尽相同的，并会随着市 场状况的变化而变化。因此，在房地产估价中并不存在一个统一不 变的还原率”1。 在实际操作过程中，还原率的实质可理解为： 1)其值必须为正值，如果还原率0，则表示该房地产投资收益 亏损，不能取得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础， 计算毫无意义。 2)其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或固债利率，否b!JJJJt 项投资不合算，不如将资金存入银行或购买国债。 3)在物价变动的情况下，其应能弥补物价变动所造成的货币贬值 或增值。 4)根据其投资房地产的风险大小，其值应有所区别。即投资风险 越大的项目，其值应越大，反之则越小”，。 1．2国内外研究现状综述 1、马克思对地租资本化中的利息率的论述。马克思在《资本 论》中提出，地租资本化中的利息率存在5种可能性：平均利息率： 资本投在有息证券上的利息率；借贷资本的利息率(即贷款利息 率)：普通利息率；资本增殖率(即资本与资本年增值额的比率)。 同时，马克思又说，地租资本化中的利息率比长期投资的利息率要 低：“购买地租所根据的利息率，多半低于其他较长期投资的利息 率，例如，土地购买者只得到购买价格的4％，而他用同一资本投 在其他方面却能得到5％：这也就是说，他为地租付出的资木，多于 他在其他投资上为等量年货币收入所付出的资本。”马克思解释道： “因为一切古老国家都把土地所有权看作所有权的特别高尚的形 式，并且把购买土地看作特别可靠的投资。””1 2、日本杉本正幸在其著的《不动产价格论》中，提出了确定 还原率的几种主张。主要有：地方的一般利率；地方的习惯利率； 地方的土地利率；普通一般利率：长期投资的收益率；相当于抵押 贷款利率与剩余贷款利率的复合利率；纯粹利息与风险补贴金的复 合利率。