苏北地区大型房产投资项目全程策划——侧记盐城“新日月·翠洲嘉园”策划案.pdfVIP

东南大学工程硕士论文 苏北地区大型房地产投资项目全程策划 资金依赖过大。从2002年的房地产开发资金来源构成看，比重最大的是定金及预收款，其次是银行贷 款，房地产商的自有资金仅占第三位。在定金及预收款资金中，主要是个人购房。消费者购房的预付款 除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的 口子出去的。这表明，苏北房地产开发企业的自身实力明显偏弱。 (3)外投资者强力介入。苏北地区的房地产处于起步阶段，其市场吸引了众多的淘金者。一些房 地产开发商正把目光从房地产开发成本较高的城市转向开发成本较低的苏北地区，实施跨市、跨省区的 大开发。苏中、苏南及其它浙江、广东、上海等地的发展商已将目标聚集至苏北地区，并已开 发了一些热销楼盘，同时苏北地区城市间的交叉开发、城市转向县镇开发己成平常。 (4)房地产项目规模小，开发周期长 由于苏北地区房地产企业的资质低、规模小、竞争力弱，其开发的楼盘规模相对也较小，开发周期 长，每年一开发2．3万平米的小区就可称为大盘。据不完全统计，苏北地区的开发规模～般为lo万平 米以下，超过10万平米的大盘平均每市不足10个，个别地区除政府钓实施的安居工程以外，几没有 20万平米的居住小区。 2 第二章大型项目的利弊与策划 第二章大型项目的利弊与策划 2．1市场呼吁大型项目的到来 竞争性行业优胜劣汰，强者生存。随者外来投资者强力介入当今苏北地区的房地产企业面临的不仅 是城市内的竞争，而且是全省甚至全国范围内的竞争，特别是在去年央行121号文件和今年国家宏观政 策的调控下，房地产企业没有强大的实力很难取胜。为此房地产企业要解放思想，开拓创新，加快改革 的步伐，采取各种方式，自强自立，强强联台，兼并，调整等，集中资本，优势互补．做强做大，迎接 挑战。 2．1l 如何界定大型社区项目 何谓大型社区?根据国家技术监督局和建设部1993年7月16日联合发布的《城市居住区规划设计 规范》，按居住户数、人口规模及占地面积，将住宅区分为居住区、小区、组团三级居住区。居住区规 模为户数在1—1．5万户、人口约3—5万人、占地50．100万平方米的生活区，居住区相当于国外的“社 区”概念。结合苏北地区大型项目调查的的具体情况(见表1)，从狭义的角度而言，那些居住区在3000 户以上、人口超过l万人、占地面积在300亩以上，建筑面积在20万平方米以上的商品房小区，可以 界定为“大型社区项目”。 表1 苏北地区大型项目调查表 l地区名称 项目名称 建筑面积 占地面积 主要特点 淮阴 浦东花匿 21万平方米 占地216．6亩 18 富丽花园 78万平方米 占地180亩 黄河花园 40万平方米 占地36公顷 盐城 望巡矗鳗 26压qz．7)-／f 丝!鲤直 茎盈丛苤趔 碧水豪苑 20万平方米 占地450亩 (别墅、规划中) 连云港 景山秀水 30万平方米 450亩 多层住宅 香溢世纪花城 24万平方米 300亩 多层住宅 青岛花园 22万平方米 300亩 联排别墅 徐州 ’蓝天白云” 约63万Ⅲ2 751亩 2l2大盘涌现是楼市成熟的标志 楼市涌现“航母”不是偶然的现象，它是消费者社区观念的增强和房地产市场竞争的必然结果。我 国住宅发展经历着以数量为主向数量和质量并重发展的阶段，苏北地区也不例外，住宅产品不仅是一套 住房的概念，而且己扩大到一个社区