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浅析建筑物区分所有权纠纷司法解释 文 / 金茂律师事务所 万波 文 / 金茂律师事务所 万波 文文 // 金金茂茂律律师师事事务务所所 万万波波 最高人民法院于2009年5 月14日发布了《关于审理建筑物区分所有权纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称为“司法解释”），该司法解释将于 2009 年10 月1 日正式施行。与该司法解释同时出台的，还有一个《关于审理 物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，这两个司法解释是《中华人 民共和国物权法》施行后最高人民法院配套出台的第一批司法解释。此外，《关 于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也在积极酝酿之 中。 立法背景 立法背景 立立法法背背景景 建筑物区分所有权，是随着现代城市兴起特别是高层建筑普及而出现的一种 新型的不动产所有权形态，我国在物权法颁布之前的立法中从未使用过“建筑物 区分所有权”这一概念，传统上是依据《民法通则》中的共有关系和相邻关系理 论来解决实践中同一建筑物内不同所有权人之间的纠纷。《中华人民共和国最高 人民法院公报》2001年第5 期曾刊载了堪称我国司法实践领域运用建筑物区分 所有权理论判决的第一案“南京市鼓楼区房地产经营公司、钟宝强等诉江苏盛名 实业有限公司房屋侵权纠纷案”。至2007年10月1 日起施行的《中华人民共 和国物权法》，首次以成文法形式确定了“建筑物区分所有权”这一概念，为便于 社会公众的认知理解，物权法专门以法律条文的形式给出了对“建筑物区分所有 权”的定义。 物权法实施之后，涉及建筑物区分所有权和物业服务的纠纷案件数量不断增 加，如上海南汇区法院受理的上海物权法第一案“开发商擅自销售地下自行车停 车库和地面停车位无效案”、浙江丽水青田县法院受理的浙江物权法第一案“侵犯 业主对房顶及房顶晒台共有权案”、北京房山区法院受理的北京物权法第一案“小 1 区公共区域停车拒交物业费案”等等。考虑到物权法等法律规定比较原则，而建 筑物区分所有权又事关广大人民群众切身利益，有必要通过司法解释的形式统一 裁判尺度，为此，2007年初，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》与《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的 解释》这两个解释正式立项，2008年6 月16日，最高人民法院又通过《人民 法院报》、《法制日报》和中国普法网、中国法院网向社会公布两个司法解释的 征求意见稿，广泛听取社会各界意见。 在此基础上，两个司法解释最终先后于2009年5 月13日、5月14日获得 通过并正式发布。 两大突破 两大突破 两两大大突突破破 1、物权法将不动产登记生效主义确立为我国不动产物权变动的基本原则， 除法律另有规定外，不动产的变动，未经登记，不发生效力。法律另有规定的例 外情形，主要局限于物权法第二十八条（法律文书或征收决定）、第二十九条（继 承或受遗赠）、第三十条（建造、拆除等事实行为），及第一百二十七条、第一 百二十九条（土地承包经营权）等的规定。 司法解释突破了物权法的上述例外规定，对“事实业主”在法律上给予认同， 规定基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有 部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。须注意的是，与征求 ① 意见稿不同，正式稿对事实业主的认定条件更趋严格 ，表现为：（1）仅适用 于买卖而不包括赠与等民事法律行为；且（2）必须是与建设单位之间的买卖； 且（3）必须是商品房的买卖行为，这就将经济适用房、房改房、私房、公有住 房等排除在外；（4）最后，正式稿将征求意见稿的“应当”修改为“可以”，一词之 差，废除了征求意见稿中认定事