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PAGE PAGE 1 小城镇房地产开发管理探究 　　摘要：本文作者结合实际工作经验，分析了小城镇房地产开发管理中的问题，具有一定的参考意义 　　关键词：小城镇；房地产；问题；对策 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号： 　　0.引言 　　我国的城市化总体水平在现阶段是滞后的，但是在国民经济高速发展的背景下前景广阔。推进中国的城市化，不仅有利于中国的发展，还将对全球经济的增长和可持续发展产生持久的影响。一个国家通过什么途径来推进城市化应当根据该国的社会经济特点来决定。在我国，选择重点发展小城镇的城市化路径是一条符合我国国情的城市化道路。采取适当发展小城镇的城市化之路才是发展中国家所应采取的城市化政策。 　　以发展小城镇建设为重点的城市化工作的顺利开展，能够解决许多经济发展中的深层次问题，具有现实意义。同时，能够全面推动中国城市的进一步发展，又具有长远的意义。 　　第一，加快城市化是新时期经济和社会发展的客观要求。从世界经济社会发展来看，加快城市化进程是一种全球化趋势。世界发达国家的现代化无不伴随着城市化的进程。从中国来看，较发达地区的城市化水平明显高于欠发达地区，有的发达地区甚至已经由单一城市推进城市化发展为群体城市推进城市化。大力推进城市化建设，应该说是有一定规律可遵循，有经验可借鉴，并不是毫无方向的探索。 　　第二，加快城市化是改变城乡二元结构的客观要求。在人们的传统观念中，农村与城市是截然分开的两个区域，即使是近郊的乡镇不例外。城乡二元结构问题十分突出，农民总体生活水平比较低，收入增加缓慢。城市化就是要引导农村生产要素及农业、农村人口向工业和城市转移，同时也要促进城市和工业的先进生产要素向农村和农业转移，实现城乡要素的双向流动，达到城乡大融合。从南方发达省份的经验来看，要想解决农业的问题，必须使非农业先发展起来；要想使农村更加繁荣，必须使所在的乡镇进一步繁荣；要想使农民的生活水平实实在在地提高，就要千方百计地减少农业人口的数量。城市化已经被我国许多学者用来作为消除城乡二元结构，打破城乡界限，实现城市、农村共同发展，尤其是提高农民收入，转移农村剩余劳动力的主要途径。 　　改革开放以来，在稳定的农村政策的指导下，随着农村社会生产力的不断发展，各种生产要素通过上一级城市的扩散作用和小城镇在农村的极化作用而逐渐聚集。这一方面促进了农村小城镇的发展，使小城镇成为农村生产资料集散地、商业集中地和文化科技交流中心，另一方面，小城镇发挥地区社会经济发展的枢纽作用，为农村提供了各种生产要素，组织农业生产，调整农村经济循环，推动着农村社会经济全面发展。因此，加强对小城镇房地产开发管理的探究，具有重要的意义。 　　1.小城镇房地产开发存在的问题 　　1.1房地产开发项目用地供给混乱。有的房地产开发项目建设用地没有评估，也没有实施拍卖、挂牌就随意出让给开发企业;有的开发项目由乡镇政府供给，由乡镇建设管理机构或土地管理机构经营，并由县级政府直接出让宅基地给购房者自行建设;有的开发项目由用地单位自行开发建设，将政府划拨土地直接转让给建房者;有的单位虽与开发企业合作开发，但土地使用权没有转到开发企业名下，开发企业在没有土地使用权情况下从事房地产经营活动等现象时有发生。这不但使国有资产大量流失，也使开发主体和开发责任不明确，容易出现有利大家抢，无利大家丢现象。项目的配套基础设施建设往往无人负责，也给项目开发完成后的物业管理带来许多麻烦。 　　1.2房地产开发规划管理不到位。开发企业自行规划自行建设，先斩后报，项目规划随意更改，或名义上是商品房建设，实际是宅基地销售，由购房者自行建设，致使房屋建设杂乱无序。 　　1.3房地产开发虚假广告多。或项目规划广告与正式项目规划图不符，与实建面积不符等等。房地产虚假广告误导了消费者，也影响小城镇房地产业的健康发展。(六)房地产开发项目质量差。有的开发企业商品房建设时不委托监理，不提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，逃避工程质量监督，偷工减料，影响了居民的正常生活。 　　1.4住房制度改革尚未走入正轨。许多小城镇还实行低房租制度，国家的住房消费贷款也很少在县以下的小城镇施行，职工依赖单位解决住房问题仍较普遍。另一方面，单位职工集资建房面积超标问题也相当突出，给小城镇房地产市场带来很大冲击。 　　1.5物业意识缺乏。小城镇开发项目一般规模较小，无论是开发商还是消费者都没有物业管理意识，依赖政府现象相当普遍。 　　2.加强小城镇房地产开发管理对策 　　2.1加强对房地产开发的宏观调控。由于建设用地供给涉及资金来源、房屋拆迁、建设用地指标、土地征用等问题，加上国家对新增建设用地控制严格,因此，小城镇房地产开发应加强宏观调控，房地产开发项目应小而精，避免贪大求洋，同时要建立健全建设用地储备和计