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委托管理，是指区分所有人将管理业务概括的委托物业服务企业或其他管理人管理。委托管理又可以区分为全部委托管理和部分委托管理。 《物权法》第76条规定：“下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 ” 第六节 相邻关系 一、相邻关系的概念与本质 相邻关系，是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利、义务关系。 相邻关系的主体是两个以上相邻不动产的所有人或使用人，是因为不动产的毗邻关系而产生的。所谓毗邻是指地理位置相邻，它既包括不动产之间的相互连接，也包括不动产之间的相互邻近。 相邻关系的客体是行使不动产权利所体现的利益。相邻各方在行使权利时，既要实现自己的合法利益，又要为邻人提供方便，尊重他人的合法权益。因此，相邻关系的客体并非不动产本身，而是由于行使所有权或使用权时所引起的邻人有关的利益。 相邻关系依存于不动产的所有权关系或使用权关系，其本质是相邻不动产所有权或使用权的适当扩展或限制。在相邻关系中，相邻各方依法享有法律规定的相邻权，同时亦依法承担法律规定的义务。相邻权的权原为相邻不动产的所有权或使用权，其实质是法律对相邻不动产所有权或使用权的适当扩展。而相邻各方应承担的法定义务，则是法律对相邻不动产所有权或使用权给予的必要限制。 民法通过适当扩展或限制不动产所有权与使用权的方法来调整相邻关系，目的在于使相邻各方彼此为对方行使不动产所有权或使用权给予必要的方便，协调不动产的利用关系，以充分发挥不动产的社会经济效益。 《物权法》第85条规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。 ” 所谓事实行为，是指行为人不具有设立、变更或消灭民事法律关系的意图，但依照法律规定客观上能引起民事法律后果的行为。民事法律行为与事实行为虽都可能是合法行为，也可能是违法行为，并都能产生一定的法律后果，但仍有以下主要区别：（1）民事法律行为以意思表示为其必备要素，它本质上是行为人设立法律关系意图的外在表示；而事实行为则完全不以意思表示为其必备要素，当事人实施行为的目的并不在于追求民事法律后果。（2）民事法律行为依行为人的意思表示的内容而发生效力，具有设权性的特点；而事实行为则仅依法律规定而直接发生法律后果。（3）民事法律行为的本质并不在于事实构成，而在于意思表示；而事实行为只有在行为人的客观行为符合法定构成要件时，才能发生法律规定的后果。（4）民事法律行为的有效，行为人必须有相应的民事行为能力；而事实行为的构成则不要求行为人具有相应的民事行为能力。 准民事法律行为，是指表意行为中除民事法律行为以外的其他行为。准民事法律行为与民事法律行为都是表意行为，行为人只有为一定的意思表示才能产生一定的法律效果，二者非常类似，故除法律另有规定者外，准民事法律行为应准用关于民事法律行为的规定。但二者仍有以下区别：民事法律行为在法律上的效果由行为人意思表示的内容决定，而准民事法律行为所产生的法律效果则依法律的直接规定而当然发生。 准民事法律行为主要有以下种类： 1．意思的通知。这是指那些以一定的意愿为表意内容的准民事法律行为。如承认的催告与拒绝、义务履行的要求和拒绝、要约的拒绝等。 2．事实的通知。也称观念的通知，是指以通知对方或公众一定客观事实为表意内容的行为。如股东大会召集公告、承诺迟到的通知、授予代理权的通知及指名债权让与的通知等。 3．感情的通知。该类行为是指以一定的感情为表意内容的行为。如被虐待或被遗弃的被继承人对有遗弃或虐待行为的继承人的宽恕表示。 第四节 共有 一、共有概述 1、共有 是指两个或两个以上的民事主体对于同一标的物共同享有所有权。共有的主体称为共有人，客体称为共有物。 《物权法》第93条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。” 共有物上的所有权是单一的，每个共有人的权利及于整个共有物，共有不是分别所有，因此并不违背一物一权原则。换言之，共有物在共有关系存续期间不能分割为各个部分，不能由各个共有人分别对某一部分共有物享有所有权。 2、共有与总有 总有是日耳曼法中的制度，是指由一定的团体对标的物享有管理、处分权能，而由其成员对标的物享有使用、收益权能的所有形态。其特点在于：（1）将所有