不得不说的“房地产原理”.docVIP

不得不说的“房地产原理” （楼市传媒旗下 “i楼市”ipad客户端2.5版已于上周更新上线，您可以在App Store 里重新下载更新 ，iphone客户端 “i楼市”也可免费下载） 不得不说的“房地产原理” 前天的《华尔街日报》专栏文章题目是：房价下跌未阻中国地产商建立计划。 最近一个时期，几乎没有一天没有人问我同一个问题：房地产市场和调控下一步会是怎样？ 这其中除了想咨询买房的人之外，大部分来自于地产和媒体同行和各行各业做生意的人，以及一些机关工作的公务员，甚至还有在位和退休的部一级的领导。 其实大家关注的核心问题不外乎都是“房地产调控何时能够放松？”。因为但分懂点经济的都心知肚明，只要政府允许商品房存在，所谓的“限购”总不会长久之计。中央的决心再大，目的也不过只是抑制和促进房价回归合理，而非不让去建商品房，取缔房地产市场。 本人自1994年7月15日在原就职过的《中国经营报》开始从事房地产领域报道工作，亲眼见证目睹了内地房地产市场近二十年从无到有、从小到大，一直到泛滥成灾一发不可收拾的全部过程。在经历了上一轮（2007-2008年）房地产疯狂上涨，以及随金融危机之后出现的短暂下滑之后，预感到将会发生的更大的房地产危机，我在2009年将自己多年积蓄的对房地产全行业的观察，结合对当年领跌的地产行业老大万科发展之路的剖析，出版了《批评万科—中国房地产发展反思》一书。 在这本书中我总结归纳了两条房地产的基本原理： 1） 住房需求“1+1” 任选一个人在城市里，都要至少有一张床有一间房； 2）中国住房需求=13亿人口×GDP “13亿”指的是城市化进程中的人口基数；“GDP”则指中国三十多年高速发展带来的财富人群增长数量； 09年春节，CCTV2“经济与法”春节特别节目邀请我去参与做一辑房产话题的内容录制。同时邀请的人还有开发商潘石屹、人民大学叶剑平，以及地产唱衰派的典型代表上海证券报时寒冰、一贯胡侃乱说的牛刀。记得节目最后一个问题，主持人马冰让认为09年房价会降的都站到他的左边，认为房价还会涨的站到他的右边。结果，包括潘石屹在内的五位嘉宾都站到了马冰的左边，站在右边的仅剩我一个。也就在这个节目播出后仅仅一个多月的时间，万科王石带领的房价下跌没有再延续下去，京沪深为首全国所有城市房价疯一般开始上涨。不情愿看到报复性房价反弹还是席券了中国大地。而在我的《批评万科》书中所断言诸多的房地产存在的问题至今还在仍然在延续。 中央政府从2003即开始了针对房地产的宏观调控，而实际的结果尽人皆知不用在此缀述。那是什么原因导致调控屡试屡败，无终而果呢？概括起来说，就是政府制定的政策自始至终也没有真正找到中国房地产疯涨的根源，每一次调控无不是头痛医痛，脚痛医脚。 中国房地产问题产生的根源不在房地产而在城市化、在国家的政体、在多年来GDP为导向的经济发展模式。太多复杂的因素搀杂其中，所以，解决房地产所出现的问题，只对房地产下药永远都是头痛医痛，不可能解决任何问题。这些复杂因素中，最主要的几点我给罗列出来： 一，政治和政策问题：土地财政、现行土地出让制度、财税体制、房地产税制体现系、城乡土地二元制、土地出让和开发中的官员贪腐等等，这些问题能否改观尚不得而知。 二，政策与市场的关系问题：建立一个完善的住房供应体系，需要政府去投入解决中低收入人群基本住房保障；同时以市场化解决中高收入人群居住以及合理的房产投资。 保障性住房问题，中央政府是在09年之后也才刚刚真正意识到，才开始动手解决。但初始实践和过于急躁，其决策水平和解决手段上现在看都尚属小儿科，现在采取的“大跃进”方式，早晚需要修正。商品房市场现在是狗熊屁股硬压下来，在需求未解未疏的情况下，稍有放松能量就一定还会反弹放量。 1999年虽有经济适用房政策推出，但由于粗放式建设，相关配套机制远不完善，经济适用房实施起来完全走样儿。2003年在当时建设部房地产业司举办的一次座谈会上，我即发言说认为经济适用房本身就是在制造泡沫。比如北京天通苑经济适用房包括一些影视文化名人整门栋的买下来投资，另一个经适房今典花园许多政府机关的高官都在里面买房，很多是用于投资，停车场里豪车遍布。 2011年中央一边压任务要求全国建1000万套保障房，同时出政策重压房地产市场。各地方城市最终上报的保障房建造数量是否真实不得而知，符合既有保障条件的有效供给过剩乃是必然。而房地产市场一片冷清的背后，并没有真正压下去需求，巨大的需求在待势而发，其积聚的能量一定只会强过09年， 而绝不会次之。 采取如此极端的方式处理保障房和房地产市场之关系，虽然显示了中央对于抑制房地产泡沫和进行经济转型之决心，但方式未免过于武断。结果可能会是所有人不愿意见到的，保障房和商品房市场都又走向另一个极端。 三，土地、财税体