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万科与PulteHomes财务报表对比分析 万科与Pulte Homcs02-04年财务报表对比分 析 【要点】经营特点比较:Pulte Homes的业务中还包括出让部分土地、为客 户提供金融服务， 生产建筑材料等。02-04年出让土地的收入占总收入的比例分别为2. 40%, 47% , 2. 63%o并购:Pulte Homes对Del Webb的并构采取了非常严格的成本 控制，而且并构当 年资产负债率并未见受到明显影响。成长性:02-04年万科资产规模增幅均 大于Pulte Homeso 03年销售额增长率高出 Pulte Homes 17个百分点，但04年万科却比Pulte Homes低10个百分 点。盈利性:Pulte Homes销售净利率低于万科，但净资产收益率却远高于万科, 约为 万科的1.5倍，说明万科的资本使用效率低于Pulte Homeso运营效 率:02-04年Pulte Homes的存货周转率平均约为万科的2.5倍，总资产周 转率约为1.87倍。 净利率方面,02-04年万科均高于Pulte Homes,但Pulte Homes的净资产 收益率 却高于万科，说明PulteHomes资本使用的效率高于万科。偿债能力:万科 负债规模的增幅高于Pulte Homeso 04年资产负债率万科高出Pulte Homes3个百分点。两公司流动比例均保持在2以上,说明短期偿债能力均 较好。负债结构:Pulte Homes的主要负债为优先级债券和次级债券，占比近 50%,而万 科的负债中银行借款和应付债券并重。Pulte Homes的负债率在逐年下降。 现金流比较：从2002年到2004年,Pulte Homes所持的现金和现金等价物持 有量 毎年都以21%的速度递减。经营及投资活动的现金净流量已连续两年出现负 数,04年现 金存量的增加主要是依靠筹资。 【正文】 一、两公司的经营特点比较： 两公司均专注于房地产业务,Pulte Homes是一家拥有50多年历史的美国 大型房地产 1 企业，一肓享有全美最好的建筑家的美誉，其房地产业务占总收入的98%以 上。而万科亦是 国内房地产企业，特别是普通住宅开发企业中的龙头，房产业务占比97%左 右。两公司的经 营特点的差别主要有： 1、在主营业务??住房业务中,Pulte Homes 一直对土地确认、客户细分和房 屋价格 方面实行一系列的精细化管理,是一个精耕细作的、成熟的房地产公司。万 科则在过去的 10年里完成了从多元化向专业化发展的重任，并形成了自己独特的盈利模 式??即在一个 城市的非主流的地段，通过大规模精心开发，依靠万科的品牌提升片区的价 值，进而提升公 司本身的价值。2、Pulte Homes除了卖房以外，还卖地，即将自己买的地重 新组合，并选择最佳时机将 其卖给其他开发商。该部分收入02-04年占比分别为2. 40%, 2. 47% ,2. 63%（包括在前述的 房地产业务收入中）。 3、 Pulte Homes公司的其他业务包括地产金融服务，建筑材料生产和物业服 务，在Pulte 购房者中80%的客户都会选择Pulte来为自己提供与住房相关的金融服务, 该部分收入占 比约为1%。万科的其他业务收入主要指物业管理费，占比3%左右。 4、 Pulte Homes并购的特点： 1并购对象的选择:2001年7 J], Pulte Homes对Del Webb进行了并购， 选择 Del Webb 的原因有:d、 Del Webb专业经营老年人（55岁以上）住房，这一点符合 Pulte Homes 的 市场定位；b、 Del Webb的业务主要集屮在美国的西部地区，而并购前 Pulte Homes 的业 务主要集中在美国东北部，中西部和大西洋中部地区，并购后可以形成有效 的互补。 2并购后的融合:Pulte Homes在Del Webb没有涉及的地域积极的推广 Del Webb 的 品牌，而Del Webb也在自己的忠实客户群中深化Pulte Homes的经营理念。 此次并购使Pulte Homes真正成为了美国房地产业的领主。 二、主要的财务指标对比： 由于两公司所适用的会计准则存在一定的差异，使得部分财务指标不具有可 比性，木文 已作了相应的调整。以下将从公司的规模及成长性、盈利性、运营效率、偿 债能力、现金流 等方面进行比较分析： 2 （一）规模及成长性： 主要指标:资产总额、销售规模及其增长率，详见下图： 资产总额（单位:亿元） 82. 16 105.61 155. 34 568.31 667. 55 860. 66 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1,000 2002 2003 2004 万科 Pul te Homes