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房地产基础理论 第一章 房地产基础常识 期房的利与弊 购买期房有两个好处，三种风险。两个好处是： 1、购买越早开售的房屋，其售价越低； 2、越早购买，对楼内的户型才有更大的选择余地； 如果有实力的发展商，这当然于买家有利；而对于市场潜力不大的项目，早期的买家就要承担与发展商“共生共存”的风险。这种风险主要有以下三个方面： 房屋延期交付使用的风险；（这其中又包括两个方面） 使用居住功能无法体现； 属于投资性购房者延迟收取投资回报时间； 房屋内在品质变换的风险； 房屋权属证件无法按期得到的风险； 买现房有什么好处？ 买现房的理由就建立在现实的基础之上： 工程质量可考察；（不能说现房质量一定可信，但起码它的毛病都在明显处，能不能接受缺陷，买房人有主动权，不会象期房那样有吃亏上当的感觉。） 环境、配套可检验；（在楼间距、绿地大小等方面做文章是期房的小伎俩，只有现房才能验证楼书，沙盘是否“美丽不打折”） 减少法律纠纷；（面积、户型、景观，这些即使写进合同也免不了扯皮的事，若是买现房就可以一笔勾销。） 少政策风险；（买期房难免会遇上税、费、基金的调整，比如“一定时期税费优惠”的政策，就曾令不少期房买家遭受损失。） 少投资风险；（从出租投资看，现房买后即可租赁，降低了还贷期因租金变化、不能如期开发带来的风险。） 早买早用。（房子就70年使用权，一般从交钱，签合同开始算，总价格35万元的房子粗略算来，晚住一年就损失5千元！） 弊端： 价格高。 户型不全、楼层不齐、可选余地小。 质量无法鉴定。 板式楼结构楼宇户型的八大优点： 入大门处有一过渡空间，装修时可以设计一个玄关，对整套房的私密性有很好的保证。 客厅的空间十分独立，除了一个入口和阳台推拉门之外，无其他任何房门对着客厅，使客厅的活动空间几乎不受任何干扰。并且厅的阳台向南，有南北穿堂风，通风采光效果极佳。 户型为三房两厅两卫，建筑面积为110—130平方米，朝南的房间（含客厅，有3个）达到了朝南房间的最大数，这3个房间是通风效果最好的空间，由于风向多以东南、西北风向为主，因此朝南房的房间越多，通风采光也就越好。 厨房、饭厅和公共卫生间全部集中在一起，功能分区集中，并与其他功能区明确分开。其中，厨房与饭厅紧密相连，方便备餐与用餐，且应处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。 卫生间与阳台，两个卫生间均有明窗通风和采光，主卧房有独立卫生间，私密性强，阳台为双阳台，一南一北，有利于观景，通风和晾晒衣物等。 每个卧室的面积分配都十分合理，方正、平直、宽大，令人心情舒畅，其中主卧室十分宽大，主卧室建筑面积为20平方米左右，符合二次置业者提高生活质量的要求，并且主卧室置于最里面，充分保证了私密性；其余两间小卧室面积次之，为13—16平方米，并且主卧室与北面卧室的门对开，十分有利于空气对流。 公共活动区、客厅、饭厅、厨房、分隔过渡区、共用卫生间，功能分区集中，动静分区，干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰。 房中无狭窄的通道或难以利用的空间，公共分摊小，空间实用率极高，可达90% 消费者会如何选择环境地段 一个小区或一套房子的环境主要包括两个方面： 周边地理环境（地段）和社区的环境，所以我们在此主要讲如何从这两个角度看环境。 传统上的好地段 传统上人们认为越繁华，越接近市区地段越好，因为优点显而易见：社交方便、生活方便、用于出租也方便；同时也要看这种地段的缺点：污染大，不安静。因为，价格较贵，短期内不会有太多的升值空间。应该说在城里拥有一套公寓以便于平时上下班是合算的选择，而且，城里的公寓出租市场更广阔，即使自己不住，也可作为一项中长线投资。 生活意义上的好地段 郊区住宅适合休闲。郊区风景不错、空气不错、价格相对便宜；但平时生活、社交不方便，更适合中等收入人群购置、度假。建设的好的郊区别墅区很受市场欢迎，一些海外归国人士、外籍在郑人士习惯这样的居住方式。 商业意义上的好地段 城郊结合部升值潜力可观。对于目前只有能力购买一套住宅的工薪阶层来说，城郊结合部是折衷选择。这类地段目前价位不太高，交通还算便利，令人心动的是，随着城市的不断外延，5—10年之内这里会日趋繁华，成为市区。 买现房客户类型 无闲阶层 这些人是没有时间和精力处理期房在“长大成房”过程中层出不穷的问题和纠纷的人。 急茬儿 急着结婚、生子、与父母同住。不用说，他也得寻觅现房。 投资户 这个楼盘的人气如何？规划怎样？物业管理是哪家？就算不管这些问题，买房投资的您也得考虑一下：若首付款交了以后，房子一年以后才到手，如果炒房炒成了房东，到时候再后悔没买现房已经晚了。 现实主义者 1998年、1999年涌入房地产市场的买房人，多数会被期房吸引，对“私家房”的憧憬、对商品房“商品”特性的陌生以及成为首批个人购房族的一点得意