从城镇化进程看房地产发展.docxVIP

从城镇化进程看房地产发展 近些年，关于房地产和房价问题的争论十分激烈, 有些已经影响到了高层决策。虽然中央政府采取了极为严厉 的行政手段，试图遏制房地产价格的上涨，但是收效甚微。 判断中国房地产发展的趋势，不能简单地以日本和欧美 的教训作为借鉴，也不能拿以往股市和地产的崩盘为参考依 据，还是应该从中国经济增长的特点和城镇化的大格局出 发，进行深入分析。城镇化对房地产的影响 党的十八大已经把城镇化作为重要的战略任务提出，其 中动因之一就是通过启动消费来拉动内需。通过城镇化，解 决农民进城落户或者实现对进城外来人口的基本公共服务 均等化，把进城务工就业的农民和外来人口的长期消费兴 趣，从原来的农村和居住地转向就业所在城镇，进而形成对 住房以及各种工业制成品和服务业的消费需求，带动经济增 长。仅住房消费这一项，就是拉动内需的重要增长点。 2012年，中国城镇人均居住住房面积为32.9平方米， 农村人均居住住房面积为37.1平方米。虽然是住户抽样调 查的数据，但基本是以户籍人口作为依据。如果不考虑未来 人口空间的迁徙和变迁，城乡人均居住面积似乎面临着饱 和。但是如果考虑进城镇化的因素，可能房地产供需结构会 发生巨大的变化。 2012年，中国城镇化率为52. 6%,但户籍人口城镇化率 仅35. 3%,有2.3亿已在城镇务工就业的农村人口因为没有 城镇户籍，享受不到与城镇居民同等的公共服务，难以在城 镇扎根。同时还有7300万的城镇间流动人口，也面临着同 样的困境。 从理论上测算，按照城镇人均居住面积32.9平方米计 算，假设2.3亿已在城镇务工就业的农村人口和7300万城 镇间流动人口的户籍问题得以解决，而且农村土地制度改革 得以推进，允许宅基地流转，他们在新的居住和就业地产生 的实际住房需求将会是100亿平方米。 如果到2020年，中国城镇化率每年提高0.8个到1个 百分点，那么每年将转移1700万-1980万农村人口，八年间 农业转移人口将净增1. 36亿到1. 59亿。如果到2030年， 城镇化率保持0.6个到0.8个百分点的增长速度，那么18 年间，农业转移人口将在现有基础上增加2. 1亿到2. 6亿， 加上目前统计为城镇居民的2. 3亿农业户籍人口，届时将有 近5亿农村人口在城镇务工就业和生活。 如果户籍制度改革和基本公共服务均等化以及土地制 度改革的目标能够实现，约5亿农业转移人口和近1亿的城 镇间流动人口产生的住房需求，将会达到197亿平方米。当 然这是理论上的测算，因为城镇存量住房的再利用、租赁住 房和集体宿舍将会消化很大一部分住房需求。但至少说明， 对未来城镇住房稳定的刚性需求在理论上还是存在的。 值得注意的是，目前房价上涨和房地产供给势头过猛的 现象，与城镇化关系不大。 首先是涉及到户籍制度改革和基本公共服务均等化的 措施尚未得到贯彻落实，农民工城乡居住和就业的两栖行为 还没有发生变化，大量的农民工仍把工资收入寄到家乡盖 房。 其次是农村集体建设用地流转政策也没有提交到政策 层面，宅基地无法流转和变现，实际上也等于拖住了农民工 进城的后腿。 第三是城镇的房地产开发大多是针对城镇人口的住房 改善需求，老城区改造难度较大，改善住房的压力只有转向 新城。 第四是还有较大一批针对投资需求的住房建设，仅仅从 城市规划和各种地产概念就可以感觉到，这些房子的消费对 象并不是农民或外来农民工。只有本地拿到政府和地产商的 补偿金的农村拆迁户，才有可能问津这些住房。 从城镇化的长期趋势看，这些外来人口会对房地产产业 的发展产生刚性需求。但是，从实际的住房消费看，绝大部 分是住在租赁住房里，据国家统计局农民工监测调查报告， 在2012年，中国1.63亿外出农民工中约65.5%是租住房屋, 在务工地购房的仅0. 6%左右。 另据国家计生委2012年对北京、上海和广州流动人口 的调查，在流入地租房和购房的城镇间流动人口占比分别为 53. 2%和30%。因此，如果能进一步出台推进城镇化的政策， 将有利于长期拉动住房内需，并缓解存量住房过剩或者闲置 的压力。 欧美和日本出现房地产泡沫，基本是在城市化率达到饱 和以后发生的，而且经济增长速度也在大幅度放缓。 1986年-1990年日本发生房地产泡沫时，城镇化率处于 76. 7%-77, 4%,而经济增长速度在1980年-1989年间仅3. 8%。 而美国2002年-2008年发生房地产泡沫时，城镇化率处于 79. 78%-81. 7%,但经济增长速度大大减缓，2000年一季度时 减缓至4. 8%, 2002年一季度时仅为1.4%o 近些年，中国城镇化率和经济增长皆处于高速增长阶 段，因为户籍制度改革和土地管理制度改革滞后，城镇化质 量随着户籍管理体制改革和土地管理制度改革的落实还有 较大提升空间，