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亿城胥口镇储备用地定位报告 2011年5月 CONTENTS 目录 ⅠⅠ．楼市宏观环境分析楼市宏观环境分析 Ⅱ．地块自身属性分析 Ⅲ．周边重点个案分析 IV. 项目定位及开发建议 第第一章章 楼市宏观环境分析楼市宏观环境分析 全国经济观察 XX观点：房地产的繁荣离不开经济的稳定增长，目前全国经济指标普 遍呈上升趋势，良好的宏观经济预期带动了投资高速增长；但是因为国 家对房房地产市场产市场的打压力度政策越来越强度政策越来越强 ，，作为支为支柱性产性产业的房房地产产经 济整体回升质量有待提高 ；目前保持经济的平稳发展、抑制房价、物价 的过快上涨仍是下半年经济发展的主要任务的过快上涨仍是下半年经济发展的主要任务。。 全国楼市观察 2010年~2011年上半年房地产关键词： 限购令限购令、保障性住房保障性住房、价格公示价格公示 价格下跌、打击投资、投机客 年11-44月月 ，全国房地产投资实际完成额全国房地产投资实际完成额1313 ，340340亿元亿元 ，同比增长同比增长3434.3%3% ，增幅较增幅较11-33月月 上升0.2个百分点。其中4月份全国房地产投资额为4，494亿元，同比增长34.6%，增速较3月 份上升1.5个百分点。 1-4月全国房屋新开工面积5.68亿平方米，同比增长24.4%，增幅较1-3月上升1个百分点， 其中4月份全国房屋新开工面积1.70亿平方米，同比增长26.9%，增速较3月份上升7.4个百分点。 苏州楼市观察 xx观点：在全国楼市表现普遍低迷的背景下，苏州楼市也不例外，建设项目规划面 积逐步走低，表明国家调控政策的力度之大；施工许可总面积的上升很大一部是兴建 保障性住房和商业项目的，所以商品房市场的低迷依然会持续下去。 苏州楼市观察 苏州楼市观察 颂唐颂唐观点：从上表我们可以明显看出，苏州楼市整体成交均价及成交金额呈 现出大幅度跳水的现象，随着全国楼市大环境进入寒冬期，因此，苏州楼市短 期内不容乐观期内不容乐观。 xx观点： 在楼市低迷时期，受整体市场的影响，在消费者市场 预期较低的情况下预期较低的情况下，大部分开发商都举步维艰大部分开发商都举步维艰，一筹一筹 莫展，项目资金链压力受到严峻的挑战，可见“天时” 对一个楼盘的成功与否起着非常关键的作用。 政策解析 1月“国11条” 4月“国十条” 9.29新政 1月国八条 2010.1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 第一轮调控 第二轮调控 第三轮调控 第四轮调控 二套房比例 建立考核问责制； 严格执行问责制； 二套房首付款比例上调 上调至不低 90㎡以上首付款 首付款比例上调 至60%； 于40% 30%； 至30%； 房产交易税全额征收； 二套房，首付款不低 禁止用消费性贷 要求各地政府既定时间 于50%，贷款利率贷款利率1.1 款购房款购房 ； 内公内公示房价调控房价调控目标标 ； 倍基准利率； 税费政策调整； 全国范围内限购； 可暂停发放第三套及 土地供应不得低于前两 以上贷款以上贷款。