广州合润广场商业地产项目推广策略及合作建议.pdf

合润广场推广策略 及合作建议 产品优势产品优势 • 43层，越秀区标志性建筑 • 外墙银灰饰板外墙银灰饰板，玻璃膜墙玻璃膜墙，现代感极强现代感极强 • 360º 自然采光 • 三层地下停车场，升降式入口 • 地处广州传统市中心，交通四通八达 • 合润广场所在地附近集中了鞋业、饰材、服装等多个专 业市场 • 配套齐全，24小时自主空调，工作时间不受限制 合润广场的问题合润广场的问题合润广场的问题合润广场的问题 1、区域位置上的问题: • 地处老城区，周边缺乏现代商业氛围 2、交通上的问题: • 与天河、花园酒店、东风路等高档写字楼区相比并不便利 3、竞争上的问题： •• 周边的写字楼周边的写字楼、商用楼价格较低商用楼价格较低 4、产品上的问题： • 间隔较小 • 周边环境较差 • 停车场的规模和方便程度较差停车场的规模和方便程度较差 • 裙楼的灯饰城从档次到外观都比较低档，与合润风格不相符 消费群定位消费群定位 •合润可以满足那一群人的需求？ •他们的形态特征及核心需求？ 1、物业投资者 • 主要分布在珠三角、港澳台，掌握一定的闲散资金 • 关注低风险的投资关注低风险的投资：易出租易出租、易转手易转手 • 追求稳定的回报：出租率高、回收快、回报大 主要的生意来源主要的生意来源:: 2、附近行业的寄生企业 • 工商行政服务类公司工商行政服务类公司：律师事务所律师事务所、进口代理进口代理、行政行政…… • 物流配送服务类公司：物流公司、配件经销单位…… • 对外宣传服务类公司：广告设计公司、印刷公司…… 3、供货附近专业市场的企业、 经销商经销商 • 生产企业分布在珠三角，与商铺的业务往来极为不便 •• 他们也急需他们也急需一个就近的办公个就近的办公、展示展示、洽谈的区域洽谈的区域——写字楼写字楼 主要生意来源的核心需求主要生意来源的核心需求：： 行业的寄生企业 专业市场的供货单位 物业投资者 主要租用人群 主要购买人群 • 向客户展示其实力，增加生意成功率 • 易出租、易转手、 • 方便与客户沟通方便与客户沟通，，加强运作效率加强运作效率，，做做 回收快回收快、、回报大回报大 更多的生意 增加生意增加生意 取决于前两者取决于前两者 对现有定位的对现有定位的一些担忧些担忧：： 越秀越秀区首个个国际商务中商务中心 对于企业： 1. 进驻写字楼目的是增加生意，“越秀区首个”无法直观满足需求， 难难以促促成其其进驻 2. 如果要选择“国际商务中心”将会定在天河，因为那里感觉更 “国际”更“商务”。 对于投资者： 1.1. 投资范围并不局限在越秀区投资范围并不局限在越秀区，，除非是除非是 “广州首个广州首个”方能吸引方能吸引；； 2. “首个”代表还有第二、三个，对于“首个”将抱观望态度，难 以促成购买 33. “国际商务中心国际商务中心”的概念在天河更有说服力的概念在天河更有说服力，如果要投资如果要投资 “国际国际 商务中心”会选择-中信广场 租与售的问题： • 销售目标为销售目标为1亿亿 • 租：不可能达到，100%的出租率今年可回收资金还 不到4千万（以中信广场租价计算）； • 售：写字楼在合润尚未旺起来的情况下销售障碍很高。 如果按常规的推广方式，有可能会造成 11. 企业不愿进驻企业不愿进驻 1.1. 出租率低出租率低 2. 投资者看不到投资价值 2. 出售率低 3. 价位买不高 3. 租售价位低 所以必须要通过差异化策略，包装出合润的投资价值 产品差异化定位产品差异化定位产品差异化定位产品差异化定位 机会机会 ：产品的核心