2014年3月_地势坤_江苏青商总部基地营销推广细案.pdf

江苏青商总部基地 营销推广细案 地势坤谨呈 2014.3 目 录 1 写字楼市场及竞品分析 2 项目本体认知及SWOT分析 3 产品提升建议 4 项目定位及客群定位 5 营销策略 6 推售策略及阶段营销 一、写字楼市场及竞品分析 写字楼 现状 南京写字楼整体表现  近三年的写字楼成交量呈现逐年增长的态势  供需板块以江宁和河西为主，河西供需正逐步加大  写字楼出租供不应求，租金不断走高，空置率下降  独栋纯写字楼减少，产品形势变化为综合体内小面积商务办公产品  受投资需求因素影响，供应主力户型是中小户型  受宏观调控的持续影响，不限购不限贷写字楼产品未来需求将更为明显 需求现状：近三年写字楼成交量呈现逐年增长的态势 南京每年高端写字楼市场需求量增长都在25%以 上。 • 2011年南京写字楼成交约44万平方米，2012 年全年写字楼成交46.18万平方米，2013年 1-11月南京写字楼共成交49.72万平方米（ 不含高淳、溧水）。 • 近三年的写字楼成交数据显示办公房源成交 量呈现逐年增长的态势。 供应分析：供应体量继续维持增长走势 统计显示，写字楼供应持续增长；2013年前三季度供应增长迅速。从今年二季度开始，写字楼销售呈现 出低位回升的趋势。5-6月份上市量为4.66万平方米，环比大幅增长30%，同比增长了4.5倍。三季度， 全市写字楼共上市7.58万平方米，环比增幅达到6成。 供需板块：目前仍以江宁为主力供需区域，但河西供需明显加大 至目前，主要供应量仍集中在江宁和河西板块。以存量来看，河西奥体区域竞争 压力巨大。 • 2013年江宁板块以37%的比例成为全市写字楼的绝对成交主 写字楼供销分析 板块 力。 可售（面积） 成交（面积） •2013年河西写字楼上市量渐增，海峡云谷、苏宁慧谷、汇金中 全市 1369405.99 439676.03 心等项目陆续面市。 玄武 131172.01 8322.29 秦淮 191001.19 25611.24 建邺 327409.48 59358.8 鼓楼 167362.5 54544.13 栖霞 54627.21 21643.66 雨花台 70497.25 28502.38 江宁 185163.43 164485.43 六合 113917.67 35943.16