购物中心的区位分析.pdf

购物中心的区位分析 (2)交通易达性分析。交通易达性也就是交通便捷程度，主要取决于购物者从起 点(一般是家里)到购物地点所花费的时间。依据格伦的观点，从不同 的地方来到购 适当的用地和合适的位置是购物中心开发的先决条件，购物中心对区位有严格要求， 物中心需要花费的时间一般是 12—15 分钟，最多不能超过 25分钟。特别需要指出 这关系到未来商业经营的成败。用地的地理位置和周围地区的经济状况与人口状况 的是，空间距离和时间距离是有区别的，易达性分析确定的距离 不仅仅是空间距离， 决定购物中心能否生存。获得足够的购物人群有两种途径，一种是依托大居住区和 因为空间距离和汽车行走需要的时间有区别。为此，有必要对汽车到该地点所花的 消费群，另一种是扩大服务商圈范围。 时间进行测试，这个到达时间在一天之中、一周之中和一年之 中的不同时间段都会 发生变化。为了有效确定行车时间，可以根据所花费的时间绘制等时间距离图，理 (一)用地区位和交通人口状况分析 想的行车时间应当控制在 10—30min，以此确定该地点 的商圈覆盖范围。 购物中心的位置决定其易达性，并直接影响商圈范围。为此，购物中心用地应 此外，附近的竞争设施和居民的接受程度也是衡量一块用地是否值得开发的重 符合商业用地选择的一般区位原则： 要因素。收集的基础资料还应当包括：附近的相关设施是否齐备，是否存在 竞争设 施，服务商圈内将来可能会出现的竞争设施。多数情况下竞争是不可避免的，而且 最短时间原则，即应当位于人流集散最方便的区位。商业活动的基本前提是商 一定程度的竞争也是允许的，因为单一的商业设施不可能吸收本地区的所有 的销售 业与购物者面对面进行交易。所以，传统商业建筑都混杂在居民区中间，但 是随着 额。另外，如果需要在居住区内寻找开发用地，需要考虑居民的心理因素和对购物 交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要 中心的接受程度，它影响今后的商业发展。 因素，而更多地要考虑购物过程所花费的行车时间。 (3)区位分析。不同区位的人口状况和交通易达性也处在不断变化之中。传统的 区位易达性原则指商业用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性 城市中心区是人口集中的场所，道路交通设施优于城市郊区，因此城市 中心区提供 取决于交通工具和道路状况。 了相对完善的购物机会。工业革命之后，随着人口的进一步集中，城市中心区变得 过分拥挤，环境恶化，交通堵塞。而与此同时，由于郊区高速公路网的 建设大大提 聚集原则是商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引 高了郊区的交通易达性，出现了人口居住郊区化的趋势，把大量消费人口从城市中 力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。 心区带到城市郊区，商业设施在郊区大量兴起，引起了零售额的重新分 布，城市中 心区和城市郊区展开了竞争，对购物者来说，可以选择去城市市区或郊区购物。可 接近购买力原则是指商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人 见，城市中心区与城市