天津宝龙国际中心营销策略.pdf

谨呈：宝龙集团 天津宝龙国际中心项目 营销思路初步沟通 同致行地产 2012-2-22 前言。 2011年，中国房地产进入第一个真正意义上的调控年 ，尽管政策的重点偏向于住宅 产品，但历经一年的政策洗礼，房地产陷入淡市的现实已经摆在面前，纵使调控对价格的 抑制作用不明显，但浓厚的客户观望已经在全国范围内蔓延 。 作为全国商业地产TOP3的宝龙地产，在国家战略新区——滨海新区的宝龙国际中心项 目，以于家堡第一盘的高度占位， 其投资潜力及区域发展前景勿容置疑。 国家新区的开发成就了中国大批富豪阶层。80年代属于珠三角，90年代属于长三角， 21世纪的第二个十年属于滨海新区 。对错过国家两大战略新区的投资者而言，滨海新区无 疑成为实现财富升级的重要跳板。 这是一个巨大的蛋糕，需要全国人民来分享。 大体量、同质化产品的集中放量是我们不得不面对的现实。对新区物业而言，价值空 间是巨大的，只是因为海量的供应稀释了中国庞大的财富圈层 。 2011年，中国千万级富豪人数达到96000人，我们坚信客户是有实力的 。 对本项目而言，如何跳出区域，寻找客户是我们营销的核心问题，客户基数的扩大是 实现项目辉煌的关键。在客户量的基础上，通过专业的营销团队进行有效的成交转化，最 终实现项目的消化，至此营销对项目的价值才会完美兑现。 鉴于此我们找到了本项目制胜的两大要素：扩充客户数量，提高客户成交转换率。 报告框架 Chapter 1 项目初步认知 市场概况、项目认知、营销核心问题 Chapter 2 项目核心发力点思考 1. 项目价值、推广体系塑造 2. 客户拓展 3. 资源整合联动 4. 窄众传播 5. 专业营销服务 6. 现场体验升级 市场概况 2011年天津塘沽区月度供销走势 含塘沽区、于家堡及响螺湾 2011 年新增供应项目数量较多，其中滨海国泰大厦、中惠熙元广场、宝龙国际 中心项目为11年新盘。塘沽区2011 年供给充足，但新盘认购率相对较低。 市场概况 2011年天津塘沽区销售均价走势 含塘沽区、于家堡及响螺湾 2011 年塘沽区成交均价8923 元/平米，同比减少了6%。11 年该区域住 宅总体成交均价8699 元/平米，同比10 年下跌了9%。 未来的于家堡和当前的响螺湾是项目两大竞争区域，从项 竞争情况 目工程进展及区域开发时序看，响螺湾区域是当前项目的 一级竞争区域 区域比较 于家堡 响螺湾 发展时序 后发区 先发区 规模 920万㎡ 370万㎡ 成熟度 低 相对高 功能定位 金融区 商务区 产品 公寓+写字楼+商业 公寓+写字楼+商业