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关于区属企业参及城市更新税收问题分析及建议 摘要：本文阐述了区属企业参与城市更新业务存在一定的 财务风险与税务风险，指出如何准确掌握和运用有关城市更 新和相关的财税政策，对企业合法保护自身利益、合理降低 稅收负担等具有重大指导意义。并根据目前现行的有关稅收 政策，对区属企业普遍采用的参与城市更新业务的几种类型 进行了详细说明，以及对涉及的营业税、土地增值税和企业 所得税进行了分析，最后提出了有关建议。 关键词：区属企业；城市更新；税收问题；分析建议 中图分类号：F812. 0文献标识码：A文章编号： 1001-828X （2012） 09-0-02 一、分析背景 （一）政策背景 为全面贯彻科学发展观，落实粤府［2009178号文件有关 精神，深圳市人民政府于2009年10月颁布第211号令《深 圳市城市更新办法》，自2009年12月1日起施行；并于2010 年发布《关于推进城市更新工作的意见》（深府［2010］ 193 号）、于2012年发布《深圳市城市更新办法实施细则》（深 府［2012］第1号），指出城市更新事关深圳市长远和经济社 会发展全局，是突破土地空间资源瓶颈，转变经济发展方式 的重要抓手。 （二）业务背景 根据深圳市城市更新主要目标，区属企业拥有的较多土 地和物业将会陆续纳入城市更新计划，势必对日常生产和经 营管理活动带来较大影响，同时也将严重影响区属企业的资 产总量和资产质量。 城市更新具有政策性强、审批环节多、程序较复杂、实 施周期较长、复杂问题较多以及涉及资金较大等特点，如何 准确掌握和运用有关城市更新和相关的财税政策，合法、合 理、规范地保障区属企业经济利益，规避城市更新工作中的 财务风险和税务风险，是目前阶段以及今后一定时期内的重 要工作，对区属企业在参与城市更新的工作中，合法保护自 身利益、取得最大综合效益、合理降低税收负担以及提升企 业管理水平都具有重大的指导意义。 二、城市更新项目分类及分析重点 依据《深圳市城市更新办法》的规定，城市更新项目分 为三类：综合整治类更新项目、功能改变类更新项目、拆除 重建类更新项目。按照实施主体和方式不同，又分为自行实 施更新、主导实施更新、合作实施更新以及政府实施更新。 综合整治类项目主要由政府制定实施方案并组织实施， 整治费用由政府、权利人或者其他相关人共同承担，费用承 担比例由各方协商确定。此类城市更新项目相对简单，不纳 入本次分析的范畴。功能改变类项目不改变土地使用权的权 利主体和使用期限，主要涉及补缴地价和增加原有建筑物功 能等业务，也不纳入本次分析的范畴。拆除重建类项目涉及 土地使用权收购、出让与补缴地价、原有建筑物的拆除、搬 迁与补偿、建筑物的重新建设、销售与转让等，参与主体较 多、涉及资金较大、利益环节复杂、牵涉税种较多，所以作 为本次分析的重点。 三、稅收问题分析 城市更新业务涉及的有关税种主要是营业税、土地增值 税和企业所得税，现对此三个税种进行分析。 （一）政策性搬迁主要环节及涉税分析 1?签订搬迁补偿安置协议。区属企业与政府或政府委托 的实滋机构签署搬迁补偿安置协议，政府收购需要更新的土 地和房地产，按照一定的标准进行补偿。 2?取得补偿搬迁收入。区属企业从政府或其他单位取得 的搬迁补偿收入，不需交纳营业税，但涉及企业所得税。 3?处置搬迁资产取得收入。由于搬迁对企业各类资产进 行处置后取得收入，不涉及流转税，而涉及企业所得税。企 业由于搬迁处置存货取得的收入，应按正常经营活动取得的 收入进行所得税处理。 4.发生搬迁费用支出。企业搬迁期间发生的各项费用， 包括安置职工费用、停工期间支付的工资及福利费、各类资 产搬迁安装费用等，要单独进行税务管理和核算。 5?发生处置资产支出。企业由于搬迁而处置各类资产所 发生的支出，包括变卖及处置各类资产的净值、处置过程中 所发生的税费等支出，要单独进行税务管理和核算。变卖及 处置各类资产涉及的税费按照现行税法规定处理。 重新购置各类资产。企业搬迁期间新购置的各类资 产，按照现行财税政策要求进行处理，但购置资产的支出不 得从搬迁收入中扣除。对于搬迁期间资产的税务处理，要求 单独进行税务管理和核算。 清算搬迁所得。企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬 迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的 年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。 (二)非政策性搬迁的几种合作方式及涉稅分析 成立新公司。一般由区属企业以土地使用权出资，合 作方以货币资金出资，双方成立新公司实施城市更新。该模 式下新公司的土地增值税和企业所得稅处理与一般房地产 开发企业则相同，营业税问题主要分为三种情况： 双方共担风险、共享利润。区属企业投入土地参 与新公司利润分配，视为向新公司提供土地使用权，视同以 无形资产投资入股，不征收营业税。