关于如何加强房地产全过程成本控制.docxVIP

关于如何加强房地产全过程成本控制 深圳观澜湖房地产开发有限公司广东深圳518000 摘要：随着我国经济社会的高度发展，房地长开发项目逐渐向高档次、 大规模方向发展。以最小的成木，在规定期间内，完成项目开发，是现代房地产 行业在发展过程中需要考虑的主要问题。因此，只有认真学习借鉴先进的管理经 验，学习运用先进的成本控制方法，根据项目实际有效选择成木控制措施，才能 够更好地完成项目各个阶段的成木控制目标，提高项目的经济效益。 关键词：房地产；成木控制；全过程；要点 一、施工前的成木控制 （一） 决策决策成木控制 项目决策阶段结果的项目的设计、使用、投入资金都有着巨大影响。在 进行房地产项目投资前，要做好相应的决策研究，这也是确保开发项目能够少投 资、少消耗、获取高经济回报的主要手段。从以往的房地产项目开发经验来看, 决策对项目成木的投资有着较大影响，在决策阶段应该预测项目的成木投资，建 立合理的控制目标，实现对投资的合理控制。在决策过程中，要做相应的估算工 作，投资估算是项目开放建设建议书的一个关键组成部分。 （二） 设计阶段成木控制 设计是项目开展的前提，设计对项目投资的影响超过了 70%, —个项目 的设计质量和水平不仅会对项目的施工投资造成影响，同时也会对项目竣工后的 经济收益产牛影响。因此，为了实现对项目成木的合理控制，项目设计的开展需 要在确保项目质量的基础开展，设计要合理，尽量减小施工过程中的变更，实现 对成木的控制。在设计过程中，工作人员可以采取以下措施：1、通过限额设计 对成木进行控制，限额设计，就是依据投资估算、设计责任书的要求，在确保项 目的所有功能都能够得到要求的基础下依照批准完成设计，通过限额设计可以确 保项目资金不会出现过度缺口，有效的避免了对设计的随意更改。2、将设计投 标与工程造价相结合，一方面可以预防设计中出现不规范情况，另一方面可以在 设计阶段建立成本控制理念，使设计人员在工作中，能够注重建筑外形的同吋坚 固工程造价，提高房地产企业的经济效益。3、加强对设计图纸的审核，避免因 为设计存在问题导致浪费情况的发生。 （三）招投标阶段成本控制 招标组成房地产开发的一个关键关节。当地产的各个阶段涉及到的专业 种类很多，在实际工作中，招投标部门很难对涉及到的所有内容进行合理控制。 因此，在招投标工作中，需要发挥各个专业部门的作用，提高其在工作中的积极 性，使各个部门能够配合和招投标部门的工作。在此阶段，对投标的成本控制应 当以施工图为基准，控制出图时间，做好招标文件的审核、做好相应的谈判。 二、 招投标阶段成本控制 招投标阶段是以项目施工图预算为标准，充分调配各部门职能，通过对 图纸、招标文件进行审核，充分做好各方面对接，把握好技术指标分析和商务谈 判技巧。从整体过程看，地产开发从最初的土地竞拍、规划设计、施工总承包、 专业分包、甲供材料设备、俏售代理、物业委托都要进行招投标，也就是说，招 投标在开发流程中一直是贯穿全过程的，在这个过程中，哪个环节都需要进行有 效控制，如果控制不好，则会以高昂的代价中标，会影响到整体经济效益。不同 的阶段有不同的专业，房地产涉及到的专业种类较多，没有哪一个部门或个人都 熟知这些专业知识，要想取得投标胜利，就需要招投标部门协调统一内部资源, 对各个阶段的任务进行有效分解，不同的专业部门抽调技术过硬的人员组成推进 组，选派业务能力强、有责任心的人员，积极配合招投标部门做好前期准备和招 标工作。 三、 施工阶段的成本控制 施工阶段是投资最大的一个环节，但是在此环节成本基本已经确定，施 工过程中的主要给你工作是确保施工的安全性以及醒目的质量，控制好在施工过 程中的额外费用支出，提高项目经济效益。目前，各个房地产企业，对施工阶段 的成本控制都十分重视，房地企业也都清楚，如果补控制施工阶段的成本，项目 将可能发生亏损，通常情况下施工阶段的成本控制，主要从以下几个方面入手。 （-）设计变更的控制 不同的设计人员和设计机构的水平差异较大，设计的施工图纸很有可能 会存在不完善的地方。因此，设计过程中想要达到十全十美是不可能的，在设计 过程中应当尽量的减少变更，尤其是应当将变更控制在施工前，尽量不要出现完 成施工后，在进行修改，因此作为开发商在工作中，必须要加强对图纸的审查, 减少施工后的变更，降低成本。 （二） 选择承包企业 在承包企业的选择上，应当尽量选择信誉好、工期短、工艺先进、报价 合理的企业。一个优秀的承包企业对开发商来说意义重大，可以缩短工期，降低 工程造价。因此，在承包企业的选择上，开发商不仅要注重承包企业的报价，同 吋也要对承包企业的综合素质进行考量。 （三） 选择监理单位 在监理单位选择上，开发商可以通过公开招标的形式进行，从众多的投 标单位中选岀一个优秀的监理单位对工程施