上海恒盛阳光威尼斯商业整体调整及招商推广.pdf

恒盛阳光威尼斯商业整体调整及招商推广报告 Sep. 2012 / Shanghai 一、整体定位调整方案 3 二、企划包装调整方案 21 三、八栋楼招商推广方案 40 Ⅰ 项目营运背景分析 项目营运背景分析 项目本体分析：商业街过长且较为分散，按所处区位及形态不同，可分为六大区 域，总建筑面积约9.2万方 区域 产品 体量 C区 A区 桃浦路东侧住宅底商 0.84万平方米 B区 A区 B区 桃浦路中区住宅底商 0.76万平方米 C区 桃浦路西侧住宅底商 0.78万平方米 D区 靖边路及金鼎路部分沿街商业 1.02万平方米 D区 E区 金鼎路8栋楼 1.1万平方米 E区 F区 F区 集中商业 4.7万平方米 合计 9.2万方 项目营运背景分析 交通条件分析：项目由主干道桃浦路、祁连山路围合而成，内部断头路较多， 祁连山路隧道导致南北向车流无法直接到达，外部客流导入严重受阻 项目营运背景分析 外围商业竞争分析 专业市场：曹安路商圈各类主题专业 市场聚集 汽配、轻纺、服装、礼品、文化用品，体量庞大，交通 便利 生活类卖场：均在本项目设有班车点 如图，周边三公里范围内，聚集生活类大卖场7家，竞争 激烈 购物中心：真北路沿线聚集了众多大 型综合体项目，满足生活所需全业态 初步统计，包括在建项目大型购物中心商业面积达200余 万方 项目营运背景分析 项目目前定位及运营存在主要问题分析 1 商业定位基本以生活配套类商家为主，商业能级低，客群严重外溢 2 业态分布零散无主题，关联性差，主力商户花博中心与街铺业态基本 无互动 3 部分非商业用户（公司类租户）租