浅谈美国房产税制度对我国的借鉴.docVIP

最新【精品】范文 参考文献 专业论文 浅谈美国房产税制度对我国的借鉴 浅谈美国房产税制度对我国的借鉴 　　【摘要】房产税改革是我国税收制度改革的重要举措，目前政府将房产税作为调控房地产市场的重要经济手段，所以全面分析现行我国房产税的税制要素及产生的调控作用对完善房产税改革具有重要的作用。 　　【关键词】房产税；中美比较 　　房产税的功能主要包括稳定房价、优化资源配置、增加地方财政收入。不同国家开征房产税的背景不同，房产税的开征目的会不同，并且在不同的经济背景下房产税发挥的作用也会不一样。我国的房产税出台的背景是高房价盛行下，国家在启动货币、财政政策甚至严格的限购令后，房价仍然难以逃出越调越高的怪圈。于是，税收作为一种房地产调控手段被赋予了调节日渐扩大的社会收入分配差距的期望。 　　一、我国与美国在房产税法律制度上的差异 　　本义将从纳税人、征税对象、征税依据、税率、评估制度等税制要素方面来分析我国与美国在房产税法律制度上的差异。 　　（一）纳税人 　　在美国，房产税的纳税人为房地产的所有人，拥有房地产的自然人或者法人，包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。中国房产税纳税人是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的经营性房屋产权所有人或使用人。 　　（二）征税对象 　　从世界范围看，各国房产税的课税对象主要有两种。一类是对土地及房屋同时征收。此类类下边还有两种，一种是土地和房屋统一征收，美国就属于这种，一种是土地和房屋分别征收，日本和匈牙利就是这种。另一类是仅对土地或房屋征收，典型的例子就是澳大利亚的一些州，采用土地税，仅对土地征税，这样的作用是可以提高土地的利用效率，鼓励土地的开发和房屋建设。 　　我国房产税的征税对象主要是营利性住宅。 　　（三）计税依据 　　美国，房产税的计税依据是房产的评估价值，并且房产的计税价值评估与房产税收的征管过程是分开的。我国房产税的计税依据是：对经营性房屋，以房产的讣税余值作为计税依据。依照税法规定按房产原值一次减除10%-30%的损耗价值以后的余额来计税，而对于出租的房屋，则以租金收入作为计税依据。 　　（四）税率 　　美国房产税的税率实行区域差别性税率形式，并且地方政府根据各级预算每年的需要确定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都住变化，因此房产税税率每年、每个地区都有所不同。目前，美国大部分地区房产税的税率稳定在0.8%-3%之间，多数地区采用1.5%左右的税率水平。 　　中国房产税的税率为两种，一种是按房产原值一次减除10%-30%后的余值计征适用的税率为1.2%，另一种按房产出租的租金收入计征适用的税率为12%。其实现行的一刀切的税率设计已经不能满足房地产市场的发展，税负也是不合理的。 　　（五）评估制度 　　美国房产的评估工作，由州政府负责制定标准、质量控制、评估师培训，实际的评估与征管任务则由各地政府承担。住机构的设置上，大多数州房产税管理部门都是独立于其他政府部门的，从而保证房产税评估的客观公正。评估师可以通过公开选拔或任命的形式产生，属于公务员系统，其评估结果只能应用于房产税领域。 　　由于中国房产税一直以房产余值或租金收入作为计税依据，因此关于房产的评估工作住征管制度中很少提及。《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施。现行评估机构的设置综合了上述四种类型中的两种。 　　二、美国房产税制对我国房产税制改革可以借鉴的地方 　　（一）房产税配套评估机构 　　仔细考察各国房产税评估机构的设置，可以分为四种模式：第一种是由第三方机构负责评估，如加拿大；第二种是税收部门的下设部门负责财产税评估，如英国、德国、新加坡；第三种是税收部门以外的政府部门负责评估，如印度尼西亚、澳大利亚；第四种是是没有特定的部门负责评估，而是由地方政府议会或由公民选举评估师，负责辖区财产税的评估，如，美国的一些州和南非。 　　从完善我国房地产市场的长远发展看，要建立起与房地产市场发展相适应的评估机构。从长期看，建议建立一种独立于政府部门和纳税人的第三方机构来承担评估工作，通过公开招投标方式利用社会评估资源，组建非营利性评估机构，实施房产价值的评估行为。要想建立起一个完善的第三方评估机构，国家方面的工作：1、人才储备。逐步推行房地产估价人员资格认证制度，以保证招聘的评估人员是具备土地管理、资产定价和税收征管综合知识的高素质人才。2、理论依据。要有一套适合我国房产业发展的估价理论、方法体系，为房产税收计征提供科学的依据。3、规章建设。加强行业规章建设，可借鉴美国经验，完善评估行业的收费制度；明确行规，明确法则，促使行业人员自觉遵守职业道德规