永城房地产市场调研.pdf

永城市房地产市场调研报告 中浩地产营销永城公司 2011 年 9 月 1 目 录 第一章 河南省县域房地产市场分析 第一章 永城市房地产市场宏观环境分析 第二章 永城市房地产市场运行情况 第三章 永城市房地产区域市场调查 2 第一章 河南省县域房地产市场分析 ·市场状况 ·市场需求形势 ·发展趋势 3 河南县域房地产 市场状况 市场需求形势 发展趋势 市场状况 自 2009 年中旬至今从经济危机中脱离 出的房产市场价格依然飙升，2010 年 4 月份新《国十条》的出台给疯狂的房地产市场下了一剂猛药，精、准、 狠的打击投资、投机住宅的客户，迅速 影响全国各地的房地产成交量。但从 2010 年 7 月后市场的刚性需求释放及地价、市场物价上涨等因素不断抬高房 产开发成本，造成房价持续上涨 ，部分城市已存在房产泡沫现象。国家为 控制房产泡沫的出现会在 2011 年出台更加苛刻打压房价的政策，房产市场将 面临更大的挑战。 2011 年 1 月 26 日，国务院常务会议又确定了 2011 年房地产宏观调控的 “新国八条”，截至目前，新国八条出台已近一个月时间，在这期间，各种地 方房地产调控措施细则相继出台。其中包括： 1 、进一步落实地方政府责任 这是首次要求地方政府制定房价调控目 标，并要求今年第一季度就要发 布，力度之严，史无前例。“限购”成为地方政府执行“新国八条”政策的重 要举措。 2 、加大保障性安居工程建设力度 2011 年，河南省计划完成各类保障性住房建设投资 330 亿元，开工建设 各类保障性住房 39 万套。保障房建设力度的加大会稍微缓 解河南省域的房价 过快上涨的势头。 3 、强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭 ，首付款比例不低于 60% ，贷款利率不低 于基准利率的 1.1 倍。这就再次加强了对投资及投机购房者的控制，特别是 第二套房贷款增加一成首付，将使得投 资者最多只能贷款不到四成，而且， “贷款利率不低于基准利率的1.1 倍”也为提升二套房贷款利率留下了空间， 可以进一步抑制投机购房。 4 、严格住房用地供应管理 保障性住房、棚户区改造住房和中小套 型普通商品住房用地不低于住房 建设用地供应总量的 70% ，今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低 4 于前 2 年年均实际供应量。这保证了土 地供应量，也限定了住房建设类型， 有利于土地交易中地价的控制和保障中低收入群体的住房供应。 5 、二手房交易税按全额征收 相比之前执行差额收取营业税，新“国 八条”再次严格了二手房交易税 费。5.5% 的全额营业税使得 5 年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制 过度炒作。 5 河南县域房地产 市场状况 市场需求形势 发展趋势 河南县域市场需求形势 在河南省，县域经济发展程度相对较为 落后，城镇化