xx年北京亦庄商业项目调研报告.pdf

北京亦庄房地产项目 可行性研究报告（商业部分） 编制单位： 二○○八年八月 序 言 北京亦庄”博大兴”河西区房地产开发项目（以下简称“本项目”）在编制商业地产部分的可行性研 究报告过程中，我们以市场调研数据为论据，遵守“三个最佳”原则，充分考虑到项目所在地区域特点、 消费群体、结合项目的发展趋势，各职能小组勤奋工作，经我公司领导、专家多次讨论，缜密分析，会 审、复审定稿。 可行性研究报告主要分为三大部分： 第一部分（第一、二章） 包括“项目综合分析 “、”市场调研分析”，通过对该项目综合分析，进行 市场调研，确定本项目的商业功能定位。 第二部分（第三、四章） 包括“项目控规分析”、“项目功能定位”，按照本项目所有规划设计要点 对项目产品、功能、经营模式等方面进行了详细分析。 第三部分（第五章、第六章） 包括“产品设计指标”、 “平面功能示意图”，更直观的对本项目商 业设计方案、功能布局进行诠释。 该可行性研究报告虽经我们全面考虑、缜密分析、反复论证，但从项目的功能定位等方面上，可能 存在一些漏洞和不足，在这恳请北京博大兴房地产公司诸位领导对我们提出宝贵建议。 目 录 第一部分-项目综合分析………………………………………………………3 第二部分-市场调研分析……………………………………………………….11 第三部分-项目控规分析……………………………………………………….32 第四部分-项目功能定位……………………………………………………….36 第五部分-产品设计指标……………………………………………………….44 第六部分-平面示意图…………………………………………………………..46 第一部分 项目综合分析 “亦庄博大兴”河西区项目概况 “亦庄博大兴”河西区项目是贵公司于2008 年计划重点投资建设并在后期参与运营、管理的高档房 地产住宅、商业配套综合项目。项 目位于北京亦庄经济技术开发区西南核心区X10、X11、X16 三个独 立的地块，预计总建筑面积设计约为 11.1 万平方米,其中住宅部分 94000 平方米，商业部分 11000 平方米， 配套幼儿园 3000 平方米。 “亦庄博大兴”河西区项目位于亦庄西南新区最核心黄金地段，地处博兴七路与泰河路交汇处，项 目距南四环4.5 公里，距南三环 7 公里，距市中心天安门广场 18 ．5 公里。三条道路通往市区；连接市区 的轻轨交通线已列为首都 2000 年发展规划并已经开始全线施工。20 分钟车程抵达首都国际机场；15 分 钟车程抵达铁路货运站；90 分钟车程抵达天津新港。 该商业部分作为整体高品质量住宅项目的配套部分，选取的地块都比较分散,但项目整个区块南侧靠 近泰河路，东侧的博兴路均为市政交通主干道，来往北京东南四、五环路、通往亦庄的核心商业主干道- 荣华路，交通极为便利。 项目地块西侧 500 米即为北京亦庄多条公交专线进入北京城区的交通总站，周边项目已经建成有“瀛 海名居” 等高档居住区、“鹿海苑”、“中芯电子生活区”、 “青年公寓”已经成熟的住宅和商业配套项目，未来整 个大区域内还有“博大兴元”（X31 地块）、中信城、珠 江地产等多个项目即将入市。