课件：三讲节.ppt

第二节 房地产投资项目可行性研究 五、房地产开发项目策划 3、开发时机的分析与选择 　　 考虑开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发用地和开始建设的时机，并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。大型项目可以考虑分批开发（滚动开发）。 第二节 房地产投资项目可行性研究 五、房地产开发项目策划 4、合作方式的分析与选择 　　 主要考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，对独资、合资合作（包括合建）、委托开发等开发方式进行选择。 第二节 房地产投资项目可行性研究 五、房地产开发项目策划 5、融资方式与资金结构的分析与选择 　　 主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。 第二节 房地产投资项目可行性研究 五、房地产开发项目策划 6、产品经营方式的分析与选择 　　 主要考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售、出租、自营等经营方式的选择。 THANK YOU SUCCESS * * 可编辑 第一节 房地产开发投资程序 （5）前期工作的其他环节（以下环节是交叉在上述重要环节中的，并不是上述重要环节之后进行的） 征地、拆迁、安置、补偿 委托专业机构进行地质地基的勘探 施工现场的水、电、路通和场地平整 市政设施的谈判和协议 委托设计机构进行建筑方案设计、施工图设计 安排短期和长期信贷 对项目寻找预租（售）的客户 进一步市场分析，确定目标市场、租金或售价水平 开发过程的监控，办理项目保险事宜等 第一节 房地产开发投资程序 3、建设阶段（项目开工建设到竣工验收全过程） 俗称“三控两管一验收” （1）质量控制 原材料的检验，施工质量、工艺和流程的控制 施工过程中的配套设备进行检验 具体的质量控制措施 第一节 房地产开发投资程序 （2）进度控制 工程进度计划的编制 工程内容分解为单项工程或工序 统计计算每项工程的工作量 计算每个单项工程所需时间 根据工程内容的逻辑顺序排列施工先后次序 制定进度计划的两种方法 横道图法 网络图法 第一节 房地产开发投资程序 （3）成本控制 成本控制的主要内容 编制成本计划，确定成本控制目标 审查施工组织设计和施工方案 控制工程款的动态结算 控制工程变更 第一节 房地产开发投资程序 （4）合同管理 开发商的主要合同关系 土地使用权出让或转让合同 勘察设计合同 融资合同 咨询合同 工程施工合同 采购合同 销售合同 （5）安全管理 第一节 房地产开发投资程序 （6）竣工验收 竣工验收的主要程序 单项工程竣工验收（每个单项工程完成后的验收） 综合验收 竣工验收备案 需要提供文件：工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅验收应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 开发商还要进行竣工结算和编制竣工档案。 第一节 房地产开发投资程序 4、租售阶段 （1）选择物业销售方式 通常的房地产销售过程： 广告宣传阶段 有关价格和租金的谈判阶段 签约阶段 第一节 房地产开发投资程序 4、租售阶段 （1）选择物业销售方式 开发商自行销售 一般的大型房地产开发公司，房地产市场高涨、产品供给短缺时，项目的销售对象非常明确或固定等情况时，一般自行销售。 委托中介代理销售（世联、中原、合富辉煌） 中介代理的形式：联合代理或独家代理，卖方代理或卖方代理，首席代理或分代理等形式 第一节 房地产开发投资程序 （2）制定租售方案 出租（出租一段时间再出售）或者出售 租售进度（制定租售进度计划控制表） 租售价格 通常的三种定价方法： 成本加成定价法（目标定价） 购买者导向定价法（认知价值定价） 竞争导向定价法（领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法） THANK YOU SUCCESS * * 可编辑 第一节 房地产开发投资程序 （3）制定宣传与广告策略 市场宣传策略 确定宣传目标和效果 选择宣传媒体和工具 制定并实施宣传方案 评价宣传效果 广告策略 第二节 房地产投资项目可行性研究 一、可行性研究概述 1、可行性研究的含义 可行性研究是在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策