2006年淄博房地产市场调研报告下.pdf

 观点 随着淄博市的城市人口基数和迅猛的经济发展态势，房地产业在最近几年 仍具有相当大的发展潜力，但当前房地产开发的高档化及大户型住宅的居 高不下与普通市民不断增长的房屋物业需求之间出现了一些错位。 淄博房地产市场产品结构出现失衡现象，高档化楼盘相对较多，但是所谓 的高档化却很多集中在面积大上，产品品质提升层面却有所欠缺，中低档 商品房开发量减少，于是出现高品质楼房及面向低薪阶层开发均房屋均有 不足的现象；目前市场中所提供产品大户型的比例有所降低，但依然占据 了较大比例。对于户型的设计倾向于功能性与实用性； 淄博市的住宅开发中，无论从住宅区位、住宅户型还是住宅价位看，住宅 的供应体系都相对比较单一，特别是经济适用住房所占比例明显偏低，对 于利用经济适用房调整市场价格预防市场风险，所起到的作用不大。 房地产市场的发展将趋于东商西居的局面，价格上升将仍会持续，周期性 的变化会逐步显现。高档产品日益增多，价格会逐步拉开。 体现楼盘的规模效应、发展前景、升值潜力的大盘将成为龙首，为更多消费者所 关注，并产生明显效应。引导消费观念的逐步改变。有品牌的公司的信誉和实力 是为众多住房消费者所重视，对品牌的追求已成为他们选择住房的重要因素。 市场上多层产品逐渐减少，客户群体对小高层的产品类型基本接受，但仍旧有较 大比例的客户群体对多层物业眷恋，主要是年龄比较大的消费者，而年轻客户群 体比较倾向于小高层和高层。 团购成为去年房地产业的显著特点。团购实际上是压低了开发商的利润。说明在 政府宏观调压力所起的作用依然是明显的。 由于受国家宏观调控政策的影响，虽然淄博市商品房价格保持了稳定，但对消费 者消费心理造成一定影响，消费者持币观望的心态影响了商品房的市场销售，特 别是大户型住宅的销售压力较大，出现供大于求现象。 二 中观市场调研分析 1.淄博市（张店区）区域商业市场分析  商业市场概述 淄博市张店区属山东半岛对外开放区、 环渤海经济发展带、半岛 城市群，是中国城市综合实力50强， 淄博市的中心城区，全市政治、经 济、文化、金融、科技和流通中心。 全区共有各类商品交易市场81处， 其中年交易额过亿元市场10处，市场营业面积超过170万平方米，市场摊 位容量达2.5万个，形成了中央商务区、家居装饰市场群、专业批发市场 群三大商业中心。  商业地产现状 目前张店区现有各类商业网点约1.058 万个，商业营业面积 77.1 万平方 米。山东三大商业巨头济南银座、青岛利群、淄博商廈均汇聚在张店区 中心路至柳泉路之间，此外尚有大福源、新一佳等。 世界500强沃尔玛、易初莲花等国外一流大型连锁企业也即将落户张店。 仅2005年淄博商厦销售额就在20亿元左右，金帝年销售额近6亿元。 目前张店规划中和在建商业项目面积超过现有主要商业营业面积总和， 占地48.82公顷、总建面50万平方米的义乌小商品城和占地600亩、总建 面积30万平方米的中国陶瓷科技城是目前淄博正在开发中的两个最大的 商业物业。  主力商圈：淄博商厦—银座商圈 所 处 位 置 ：柳泉路以东、中心路以西、新村西路以北、共青团 路以南以及周边100米内辐射区域。 主要商业物业：淄博商厦、金帝购物广场、银座商城、利群商 厦、王府井、新天地购物广场、凯仕客等。 项目名称 银座商城 地理位置 淄博市张店区柳泉路88号 所属企业 山东银座商城股份有限公司 开业 商场规模 建筑面积5.6万平方米，经营品种12万余种 2003年5月1日 时间 楼层 经营内容 主要品牌 B1 综合 鲜食品、包装食品、洗涤化妆、服饰床品、 超市 日用百货、医药保健、鲜花彩扩、高档烟酒 F1 名品 金银珠宝、镶嵌饰品、移动通讯、钟表眼 百丽、达芙妮、美宝莲、雅芳、欧莱雅、玉兰 世界 镜、男女鞋、化妆品。 油、羽西、瑞士天梭表、周大福 F2 丽人