“卧龙山庄”市场调研及项目定位报告书.pdf

“卧龙山庄”市场调研及项目定位报告 目录 一、 城市环境研究 1、贵阳市宏观环境研究 2、贵阳市城市规划定位研究 二、 贵阳市房地产市场现状与发展趋势 1、总体竞争形势 2、2006贵阳楼市发展形势分析 三、竞争楼盘分析 1、竞争楼盘概况 2、竞争楼盘数据统计 3、楼盘调查结果分析 4、未来楼市形势预测 四、本项目分析及定位 1、项目概况 2、周边环境 3、项目SWOT分析 4、竞争楼盘或可类比楼盘个案分析 5、本项目的定位建议 附：贵阳市楼盘调查表 一、城市环境研究 1、贵阳市宏观环境研究 1.1、贵阳市地理位置和气候研究 贵阳简称“筑”，是贵州省省会，全省政治、经济、科技、教育、文化中心， 我国西南地区重要交通枢纽，是一座新兴的具有一定现代化水平的综合型工业城 市。1992 年 7 月，国务院决定贵阳市实行沿海开放政策，是全省目前唯一内陆 开放城市。 1 地理位置：贵阳位于贵州省中部、云贵高原东斜坡上，属于全国东部平原向西部 高原过渡地带。在东经106°07′—107°17′、北纬26°11′—27°22′之间， 总面积8034平方公里，其中城市建成区98平方公里。 气候：贵阳属亚热带湿润温和型气候，兼有高原性和季风性气候特点。夏无酷暑， 冬无严寒，气候温和，四季宜人，年平均气温15.3℃，市区平均气温为1月1-5℃， 7月20-24℃；年降雨量1200毫米，日照时数1354小时，常年相对湿度大于77%， 无霜期270天。 贵阳属亚热带湿润温和型气候，兼有高原性和季风性气候特点：日照时间占 全年白昼的30%，日照时间较长。 贵阳市的降水量和降水强度相对较大。 1.2、贵阳市地产市场政府政策研究分析 十一五规划并正式实施，中国经济能够保持稳定持续增长发展趋势。但产能 过剩——包括房地产、钢铁等产业——导致生产价格/成本下降，但通货膨胀、 生活成本增加、就业压力加大、贫富差距拉大、社会和谐度走低等日趋复杂的社 会环境，使得房地产市场前景异常复杂。能源、金融、社会保障成为中国社会最 突出的问题与矛盾集中点。按照国务院国资委的研究，中国的经济增长主要靠投 资维持，如果投资不能持续，中国经济增长的危险是很大的，目前不必过分警惕 投资反弹。另外，应注意投资对消费的拉动作用。投资下降，消费也会下降。2006 年中国经济、包括房地产业高速增长的动力机制并没有丧失，正处于快速增长时， 2006年的投资能够大体维持，消费也跟2005年相当。 虽然房地产业在一片“涨 声”迎来不可调和的问题，随着建材、能源等价格的飞涨，全国范围针对房地产 投资过热，投机炒作现象严重，房价泡沫成分等问题，于是国家一系列房地产新 政出台并实施，已经开始在全国很多地区、省市房地产市场产生了相当的影响。 但至少目前看来对贵阳房地产市场的影响不大，贵阳房地产市场有自己的特殊 性。 贵阳市市区建设用地极其有限，物以稀为贵也就无可厚非，并且长期以来贵 阳居民购房主要以解决居住需求、改善居住条件为主，把购房作为一种投资升值 手段在购房目的中所占的比例极小，恶意炒作哄抬房价的现象仅为个别，虽然国 土资源部首批普通住房用地分配，贵阳分到了一杯羹，但在贵阳房地产市场大环 2 境之下，国家一系列房地产新政的出台对贵阳房地产市场的影响是有限的，但也 必须清醒的认识到在一系列新政全国性的实施之后，贵阳房地产市场也不可避免 的在一些长期以来为大家所习惯的操作程序上受到影响，如商品房预销售合同网 上备案登记便使得传统的销控手法失去作用；普通商品房和经济适用房用地的增 加，也会对中高端商品房市场造成一定的冲击；也极可能会有部分消费者追随国 家房地产新政而选择持币观望，暂缓购房。 但新政也同时带来了整个房地产行业的大变脸，从2004年的“老八条”到 2005年的“新八条”，再到2006年的“国六条”及“90平米占70%”，套用一句 老话就是房地产行业真正的洗牌时候到来了，适者生存