2008年3月商丘市宁陵县房地产调研报告.pdf

汉中门大街项目定位分析 前 言 房地产项目作为土地的附属物，往往要存在几十年、甚至上百年的时间。对周边的社会、人文、经济等方面都会产生巨大的影响。 房地产项目不仅仅要符合经济性，更应该具有社会性。我们一直认为：“建一处建筑，留一处风景，传一世美名”才是发展商在追求经 济效益之上更高层次的追求。因此，在我们进行项目策划的过程中，时刻关注建筑的社会外部性，力求达到社会效益与经济效益的“双 赢”局面。 1 开发产品建议 项目定位 结合项目所处秦淮河岸地理位置，我司建议项目规划的商业部分尽可能与未来地铁二号线出口人流形成互动，与秦淮河风光带观光码 头形成联动，建设出以餐饮、娱乐、休闲为主的商业综合项目，项目的规划风格要能符合秦淮河风光带的景观组织安排，在河岸区域 内能形成别具风格的地标性建筑物. 商业辐射范围应该着眼于全市范围，我司认为项目的规划重中之重在商业面积取舍上，独特的商业布置安排将对项目的销售与经营起 到关键的作用。 鉴于周边项目基本为高价楼盘，因此项目在开发定位上以高规格和高标准确定，树立秦淮河边最高档次的酒店式公寓（宜商宜住）。 规划建议 地下部分：考虑目前南京机动车辆的增长速度和项目有限的占地，建议地下修建一层作为机动车停放和项目商业货物运输通道。 项目主体：我司建议项目主体为一幢十一层商住楼，裙楼部分以二层为宜，设置为内廊式商业街，三层至十层以上为精装修的小户型 酒店式管理公寓；酒店式公寓朝向应充分考虑到本项目东临秦淮河风光带和汉中门广场的优势，在满足容积率的状况下，可进行板式 排放。 地面部分：考虑项目的定位为高级酒店式公寓，则在景观参与上应有所重点，即在临汉中门大桥处设立休闲广场，不仅可展示形象， 同时可作为项目的主入口。 2 项目二次解剖认知 市场：小面积、低总价、高单价、优地段的各色小户型络绎不绝的推向市场，概念千篇一律。精装修、低首付、高回报，恐目前市场 正处在一个高需求、快发展的阶段，但随着市场供给的日趋饱和，日后的竞争也就需要，产品及概念上独辟蹊径，以突出重围。 地块：秦淮河畔、莫愁湖旁，周边现已形成高尚居住区的氛围，且形成中高档休闲餐饮特色一条街。目前金色家园的公寓租金8000－ 10000元/月/套，且其他小区的月租金也相对较高。 启示： 做出不可再复制的小户型 南京小户型终极者 六星概念寓所 3 SWOT 分析