2012年渭南市白水县商业市场调研报告.pdf

白水县商业市场调研报告 【2012年5月】 报告大纲 市场环境 项目本体 市场调研 城市商业地产特征 项目立地条件 经营者市场调研 白水县经济环境 投资者市场调研 规划定位 白水县商业地产概况 调研分析 白水县商业总结 SWOT分析 项目建议 Part 1 市场环境 城市商业地产特征 国内城市商业地产特征 大型企业战略性进入商业地产 由于大开发商的强势进入，本地中小商业地产开发企业的生存压力进 一步加大。客户资源的争夺，商业物业供大于求的态势明显显现，使得 资金实力有限的小开发商更加被动。 “定单开发”理念获得普遍认同 所谓“定单开发”，就是要根据客户的行业特点、功能需求、规模和资 金来订做不同的商业和商务空间，即先有定单再投资开发。这种开发模 式分散了投资风险，商业与地产商做到优势互补，通过各种品牌的组 合，产生经营优势，有效控制和降低了经营风险。 我国城市商业地产特征 投机性开发现象依然存在 商业地产是“四高”产业，高投入、高产出、高风险、高贡献。目前多 数开发商在商业地产上简单地重复住宅地产的开发模式，加之资金回笼 压力大，大多采取了炒作的方式进行投机性开发。投机性销售方式主要 是“产权分割”的方式和其衍生的“投资返租”模式，这种方式在销售初期 形成了火爆的销售场面，但大多在经营几年之后，纷纷出现了问题。 商业地产出现了非正常盈利模式 商业地产的收益主要来自物业销售和租金收益，但有部分地产商的获 利模式却另辟蹊径。其共性都是通过大型主力店的影响力为诱饵，调价 销售周边商铺，从中获利，这对商业地产的长远和可持续发展并未起到 积极的作用。 我国城市商业地产特征 大型和专业开发商将主导市场 在商业地产的启动阶段，由于市场容量较大，竞争压力相对较小。 随着市场的逐步成熟和扩容，商业地产的竞争压力不断增大，加之房地 产市场调控，一些知名开发商向商业地产领域的战略转型，使中小开发 的压力不断增大。大型房企与连锁零售企业联手，达到了1+1＞2的效 果。 通过合作，商业项目可以赢得具有强大品牌效应的主力店。商户通过房 企项目的开拓来不断扩充其连锁规模，商业地产的市场集中度不断提 高，竞争出现了新的格局。 我国城市商业地产特征 商业地产进入类型化时代 当商业地产加快产业化发展的进程时，最显著的一个变化就是类型化 程度的提高，这一变化既是不断增加的竞争压力的必然结果，也是商业 地产自身发展的趋势。 外资背景下的商业地产开发商在中国比较活跃， 频繁进行新项目投 资，打破了原有商业地产市场内资之间相互竞争的格局，竞争规则也发 生了改变。外资开发商大多具有较强的资金实力和专业的动作经验，并 且与零售商保持良好的战略合作关系，与内资开发商相比具有明显的优 势。 白水县经济环境 白水县市场环境 1、县域经济实力显著增强 2011年，全县实现生产总值45.5亿元，年均增长14.9%；地方财政 收入完成1.4亿元，年均增长35.9%；全社会固定资产投资完成33亿元， 年均增长61%；社会消费品零售总额完成13亿元，年均增长22.1%；城 镇居民人均可支配收入达到17900元，年均增长25.3%；农民人均纯收 入达到5100