2011年4月无锡办公楼调研报告1.pdf

无锡办公楼调研报告 绿地集团苏南事业部2011年4月 1.五大区域板块 近些年，随着无锡经济的 稳步提高，商业地产市场发展 迅猛，需求量上升，逐步形成 了以相关开发区为核心的五大 区域市场。  主城区板块 广益板块 中山路板块  崇安广益板块 本案  太湖广场板块 太湖广场板块 蠡园开发区板块  蠡园新城板块 新区板块  新区长板块 2.主城区板块  分布：无锡主城区地域狭小，以中山路 为中轴形成CBD。但它是无锡最为成熟 的经济商圈，这里商业条件成熟、商业 氛围浓厚，是集合行政、商业、文化、 金融等职能的一级中心区，写字楼主要 分布在人民东路、解放东路、解放西路 形成的三角区域内。  品质：市中心大多数写字楼建成时间较 早，品质普遍不高，近年来随着红豆国 际、恒隆广场等一批新项目的展开，未 来区域内供应也将以高品质综合体为 主。  空置率：2010年崇安区实现地区生产总 值321亿元，比上年增长13.3%，其中服 务业增加值295.5亿元，增长13.9%，所 占比重达到92.1%，商贸流通、文化创 意、信息技术、金融保险、商务服务等 五大产业增加值占地区生产总值比重超 过75%，商业地产需求量进一步扩大。 市中心写字楼入驻情况较好，平均空置 率约为8% 。 个案分析-红豆国际广场  红豆国际广场位于无锡中山路商圈，周边购物、休闲、娱乐、餐饮等设施一应俱全，近30条公交线 路通向无锡各区，与规划中的地铁一号线地下连通，交通便利。是一幢集购物、聚会、餐饮、及休 闲为一体的购物中心、5A智能化绿色生态写字楼及高档酒店式公寓组成的高科技综合性大楼。经过 4年的施工建设，现如今这幢48层，总高度248米的建筑，已经傲然屹立在市中心的中山路上，在成 为无锡地标建筑的同时，也树立了无锡高端写字楼的新标准。 基本数据  整幢大楼B1为车库，1-7层裙楼部分租给远东百货15年、8-22楼：5A 甲级办公简装、24- 45楼：超豪华精装酒店公寓，包租3年，平均月租金3500元。项目办公楼部分已售罄，公 寓部分加推高层区域CEO行宫，面积68㎡和141㎡。  单层面积段60㎡70㎡130㎡的比例为3 （12套）:2.5 （10套）:1 （4套） 房型鉴赏  对于小面积的公寓，我们不能要求太多。虽是一室设计，仍然赋予了卫生间足够的空间， 干湿分离之外，淋浴盆浴一应俱全。开间有多大，窗户就有多大，采光绝对不是问题。 房型鉴赏  朝南的房子在公寓里算是好位置  这是公寓里最大的房型了，功能很齐 了，可是如果进门不是那么狭隘， 全，可惜是在北面。面积大了朝向反而 客厅能设计成朝南或许更完美吧。 差了，的确不多见。客厅采光至少应该 毕竟110平的公寓也算大手笔了。 比次卧重要吧。  写字楼整体布局 项目综合评述 优点： 劣势：  1.绝佳地段。