2012年房地产项目投资环境与市场状况分析.pdf

房地产项目投资环境与市场状况分析 第一章 房地产项目投资环境分析 1.1 政策环境分析 影响房地产项目的政策、法律从全国到城市都不可忽略，尤其是 项目所在城市的一些地方性政策、法律往往会很直接的影响到项目的 投资决策。 1.1.1 全国政策环境分析 从全国性政策法律来说，以金融政策、土地政策尤为重要。 （一）金融政策分析 金融政策主要包括了银行的借贷政策及国家的货币政策（如利 率、契约和外汇政策）等。 A. 银行的信贷政策对项目的影响 （1）08 年信贷政策对房地产市场的影响(见表 1.1) 表 1.1.1 贷款基准利率0.27个百分点；5年以下（含5年）贷款基准利率0.27个百分点；5年以下（含5年） 2008.09.16 2008.09.16 央行：“两率”下调央行：“两率”下调 货款利率下调0.18个百分点，降至4.59%；5年货款利率下调0.18个百分点，降至4.59%；5年 以上货款利率下调0.09个百分点，降至5.13% 以上货款利率下调0.09个百分点，降至5.13% 存贷款利率分别下调0.27%；对储蓄存款利息所存贷款利率分别下调0.27%；对储蓄存款利息所 金金 信信 2008.10.092008.10.09 两减一免两减一免 得暂免征收个人所得税得暂免征收个人所得税 融融 贷贷 贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍 政政 政政 央行：商贷下调至0.7央行：商贷下调至0.7 （原为0.8倍）；最低首付款比例调整为20%；（原为0.8倍）；最低首付款比例调整为20%； 策策 策策 2008.10.222008.10.22 倍，首付款比例降至20% 倍，首付款比例降至20% 个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下 调0.27个百分点调0.27个百分点 央行：下调存贷款基准央行：下调存贷款基准 下调存贷款基准利率108基点，并降准备金率下调存贷款基准利率108基点，并降准备金率 2008.11.272008.11.27 利率利率 1%，小型存款金融机构2% 1%，小型存款金融机构2% 由于08 年9 月左右金融危机的影响及房地产市场的大幅下跌， 造成 08 年信贷政策出现了以 9 月份为分界点的明显特征： 1——8 月主要采取信贷紧缩政策，上调存款准备金，不得向 小产权房发放贷款等措施，使得银行能放的贷款额更加紧张，加大了 房地产企业获得贷款的难度。 9——12 月主要采取积极的信贷政策，下调贷款利率，调整对 近期持币观望的购房者刺激，利于恢复市场的交易量。 （2 ）09 年信贷政策对房地产市场的影响(见表 1.2) 表 1.1.2 时间时间 措施措施 要点要点 08.10.27前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信08.10.27前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信 2009.01.032009.01.03 房贷利率优惠政策房贷利率优惠政策 用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠 利率利率