土地使用权出租.pdf

第八章 土地使用权出租 第八章 土地使用权出租 主要内容：  §8— 1 国有土地使用权出租概述  §8—2 国有土地使用权出租的条件和程序  §8—3 土地使用权租赁合同 重点：国有土地使用权出租的特点  土地使用权出租是土地使用权人经营土 地的—种方式，其本质是对财产权的处 置。可分为国有土地使用权出租、集体 土地使用权出租。 其出租的条件、程序和要求都与土地使 用权转让基本相同，但其法律意义和法 律关系截然不同。  §8— 1 国有土地使用权出租概述 一、国有土地使用权出租的概念  国有土地使用权出租，是指国有土地使用权 人作为出租人，将土地随同地上建筑物、其 他附着物提供给承租人使用、收益，向承租 人收取租金的行为。具有以下特征。  1．土地使用权出租的主体是出租人和承租 人。出租人，为土地使用权人，是提供土地 并接受租金的一方；承租人，是使用被出租 土地并为此支付租金的一方。 2．土地使用权出租是一种民事法律行 为。双方当事人在出租关系中法律地位 平等，应遵循平等、自愿、等价、有 偿、诚实、信用的民事法律原则。 3．土地使用权出租的方式是租赁。依照 法律规定，租赁法律关系成立的要件 是：出租人将土地随同地上建筑物、其 他附着物提供给承租人使用、收益；承 租人支付租金。 4．土地使用权出租不是单一的出租土地， 而是连同地上建筑物、其他附着物一起出 租。承租人以支付租金为代价取得对土地 和地上建筑物、其他附着物的使用和收益 权。 5．土地使用权出租是一种继续性的经营行 为。土地使用权出租人是在保持自己仍是 土地使用权人的法律地位不变的前提下， 将自己享有使用权的土地租赁给他人使 用，并收取租金。这是经营行为的一种继 续，或者说它就是一种经营行为。 6.土地租赁关系属于债权法律关 系。债权法律关系的内容具有较大 的随意性，双方的权利义务是通过 协商订立租赁合同来进行确定的。 当然，合同的内容必须合法，不能 违背法律、法规。  二、土地使用权出租和土地使用权转让的区别   1．土地使用权转让是权利的让与，意味着土地使用 权买断。土地使用权出租是一种权利的继续，在出 租的过程中，出租人虽然不直接占有、使用土地， 但仍然拥有土地使用权。  2．土地使用权转让是权利、义务的转移。转让之 后，原土地使用权人与土地出让人之间的权利义务 也一并转让给了新的土地使用权人，原土地使用权 人不再对已转让的土地享有权利，承担义务。土地 使用权出租不能改变出租人与土地出让人之间的权 利义务关系，同时在出租关系中还形成厂出租人和 承租人之间的权利义务关系。 三、土地使用权出租与房屋出租的区别 土地使用权出租时，地上建筑物、其他附着物 一并出租；房屋出租时，房屋所占的土地使用 权也一并出租。这种房、地出租的连带性，使 得土地使用权出租和房屋出租极易混淆。两者 的区别在于承租的动机不同。承租土地的目的 在于直接利用土地，承租房屋的目的在于直接 利用房屋。利用土地，承租人可以在合同 允许的范围内对土地状况和地上建筑物予以改 变。利用房屋，承租人就不能对土地状况和地 上建筑物予以改变。  §8—2 国有土地使用权出租的条件和程序  一、出让取得土地使用权出租的条件  1．出租人必须是通过出让、转让依法取得土地使 用权的受让人，持有国有土地使用证。  2．出租人要有地上建筑物、其他附着物的所有权 证，而且土地使用权人和房屋所有权人必须是一 致的。  3．出租时，土地使用权人必须已经按照出让合同 的约定支付了全部出让金，并依照法定和合同规 定的期限、条件进行了一定的投资开发。 4．土地使用权出租不得违背土地使用权出让 合同的规定。出租土地的期限、用途、条件受 土地使用权出让合同的制约。如期限不得长于 出让合同的剩余年限，用途不得改变。 5.出租土地使用权必须在法律上是可以转移 的。如：无权属纠纷，末受到司法、行政机关 任何形式的限制等。 6．共有土