嘉城商业广场A区返租模式深化暨销售形式剖析报告.pdf

谨呈：麒麟地产 嘉城商业广场A区返租模式深化 暨销售形式剖析报告 （机密报告） 2012年11月 机密方案 请妥善保存！ 有限公开范围： 1、对 “嘉城商业广场”的有关贵公司主管领导审阅时公开。 2、对“嘉城商业广场”营销智囊团成员公开。 细节决定成败，一个环节出了问题或脱节，将导致全盘 皆输，我们尚有许多工作没做到位，许多事项尚未有效推进， 我们对整个项目的营销负责， “使全盘操作立于不败之地” 在这样的工作原则下，我们实事求是的提出此方案，希望各位 领导耐心、细心审阅！并提出宝贵指导意见！ 这样的数据与趋势不得不让我们关注！ 1、瑞信调查的中国居民对于房地产看涨/看跌指数，2011年10月至2012年4月处于 50以 下（整体看跌）。2011年11月见最低点之后，连涨8个月，其中5月份跨越了50这一荣枯分 水岭。 2、美国2012年9月14日实行QE3∞，日本实施QE9，中国政策上再一次淡化房地产打压措施 的情况下，中国房地产大周期（18 - 20年涨跌轮回，具体参见博文：库兹涅兹房地产周 期）的上升阶段尚未完全走完。这一轮三年左右的房地产库存周期很可能将于明年3月前 后结束。 3、图一：中国人民银行资产负债表“储备货币”增量（单位：万亿人民币/年） 注：原始数据更新到8月份（央行仅公布到8月份）；9月及以后为计算机拟合预估数据。 图二：商业银行系统“每月新增外汇占款”6个月移动平均值 注：原始数据更新到9月份；10月份及以后为计算机拟合预估数值 结论 从外汇占款和其它经济指标综合来看，看涨明年3月份(政府换届)以后中国房 地产的牛尾行情；看涨明年3月份以后新一轮通货膨胀。 目前最急迫，急需讨论解决的重大问题 1、分拆面积、产品划定、公摊比例确定； 2、公摊面积过大，市场销售抗性的处理结果； 3、G负1F面积划定及具体销售方式确定 4、返租主体的管理公司相关人员要进入实质工作； 5、返租折减方式确定、各项法律文本确定； 6、工程的施工进度确定； 小结：项目当前已经进入“产品”到“货币”惊险一跳的前夜，实现本案的 “深度策划，完美执行”，后期我们的工作强度非常大。甲方应当缩短、加快决策 程序，有效组织相关部门，群策群力，全力推进项目基础工作进程。 首次开盘货包返租W上盖商业部分操作步奏 1、关系人： 开发商：曲靖麒麟房地产开发经营有限公司 经营单位：待定中 投资者：购买各商铺的小业主 租赁方：商铺经营者 按揭银行：待定 2、操作步骤： （1）开发商将“嘉城商业广场”全权委托给××公司经营管理，具租赁权。双方签：委 托协议。 （2）开发商将“嘉城商业广场”细分成各小独立产权单位，销售给各小业主。双方签： 房产买卖合同。 （3）小业主和按揭银行签贷款协议。 （4）小业主在与开发商签订买卖合同时，同时与经营单位签订租赁合同（3年）和一次性 返3年租金的补充协议。 （5）经营单位把商铺租赁给经营者经营，双方签：租赁合同。 （6）1~3年内，由小业主向按揭银行交纳月供。 （7）3年期满，视情况决定是否由经营方继续经营。 3、产权式商业运作关系简 图： 开发商 营 经 托 委 商铺买卖 商铺租赁 商铺租赁 租赁方 经营公司 小业主 办理按揭