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准现房营销策划方案 [***?***]营销策划方案 市2002年国内生产总值比上年增长8.7%；比四川省的增长7.5%高出1.2个百分点。据 凸美信息统计，至2002年，和*市国内生产总值中，第二产业所占比重为33.3%,第三产业 所占比重为34.1%,已逐步形成了第二、三产业为主，第一、二、三产业协调发展的经济格 局。 由以上可知，杠*市经济呈快速增长态势，增长动力主要來于第二、三产业；特别是第三 产业增长速度最快，其屮批发和零售贸易对第三产业的贡献较大。同时，随着和*市加大力 度经营城市建设，第三产业将得到更大的发展，从而进一步拉动*枠市经济增长，对和*市房 地产市场的发展也会起到一定的推动作用。 二、 居民购买力分析：1、储蓄： 据统计，2002年*和市城乡居民储蓄存款余额由2001年的869708万元增至981158万元， 增幅达12.82%,居民的潜在购买力有所增强。 2、工资水平： 据统计，2002年和*市在岗职工年平均工资7685元，并且仍与经济增长相当的速度稳步递 增，城市居民的实际购买力在稳步增强。 种种迹象表明，桂*市居民的实际购买力与日俱增。 三、 区域慨况： 1、人口：紬*市人口总数373.17万人，其中市中区143.18万，射洪103.47万，大英 1 51.74万,蓬溪74.77万人。 2、四川屮部中心城市，辐射区域广。 四、*和市经济发展所面临的机遇： 1、在西部大开发的大好形势下，卩q川省将把*枠市规划为四川省的区域性城市，和*市将 会得到更多的政府支持。 2、随着成南高速、遂合高速的开通，遂渝铁路的开工建设，和*市将成为成渝两地的交通 抠纽，中心城市，随之带动一方经济发展。 五、林*市经济发展前景对本项目的影响： 1、 杠*市目前经济增长势头较好，经济发展前景明朗，能在一定程度上增强潜在客户的消 费信心，促使现有购买力较强的客户较为乐观的消费和以后有购买能力的消费者增强超前消 费的信心。 2、 和*市整体经济的发展促使其城市化进程加快，作为项目所在的中心区域将会更快速发 展，配套设施也将会更加完善。 3、 ***市的经济发展将会聚集外地或周边区域的“眼球”，其中一部分人将可能会选择此地 作为投资首选，并为本项目带来了一部分潜在客户。 4、 随着荣兴西路的动工，本项目与主城的距离大大缩短，也提高了项目地理附加值。小结: 本章对影响本项目的籽*市经济形势作了简要分析，而如何借*和市经济发展的势头抓住本 项目的潜在客户，将是以下各章节所要阐述的内容。 一、居民住房水平： *咅*市居民住房面积水平见下表: 以上数据表明：和*市城市居民人均拥有住房面积较大，且增幅较大，主要原因是*和市房 价普遍较低及购房者相互之间的攀比心理较强等。 二、桂*市房地产市场发展现状： 1、***市部分在售住宅物业供给一览表 2、和宣市部分在售住宅物业现状分析A、物业供给分析 1）各档次价位物业供给分析2）据上述统计显示，和*市占56.25%在售物业价格定位在800 元/M以下，另有信息统 2 计，个别楼盘甚至以380元/M成本价招揽客户，占据和*半数楼盘均以低价入市，导致和* 市民对低价格的认同度较高，对高价位的敏感程度很大。 2 3 ）和*市价位在800—900元/M的住宅物业多以地段提升附加价值，同类档次物业因所 2 处地段不同价格提升在150-200/M不等，由此又可推断出目前神咅市民购房的最关键因素 在于价格及地段。 4）房地产开发企业方面，因小企业过多，开发规模小，众多房地产开发企业因资金不雄 厚或为试探市场，其品牌意识不强，对楼盘素质的提升不甚看重，并一味迎合部分消费者对 低价位追捧，导致*和市住宅物业低价销售局而，导致成本限制，最终导致品质得不到提升 （排除和*市经济发展的因素影响）。 B、 影响住宅物业销售状况因素分析： 1） ***市民对高价位敏感度很大，导致高价位楼盘滞销，咎其原因价格仅是一方面。另外, 和*市民尚无明确的居家生活理念，高价位楼盘自身也没有与价格匹配的品质优势。 2） 从枠*市民热衷于对中心区商业门面的投资可以看出，部分能消化高价位楼盘的客户对 住宅升值潜力认识度较低。 3） 影响住宅物业销售状况的因素还有项H工程进度，大多数楼盘增在主体完工后销售才日 趋转好，归根结底则是客户对项FI及其开发企业的信任度不足，这一方面将在“品牌形象策 略中作详细阐述。 4） 除价格、工程进度影响项目销售外，还有地段、交通、教育设施、娱斥及商业设施等配 套。 C、 *殆*市住宅物业需求状况分析： 3 1） ***房地产是近几年才大举开始的，普通消费者刚由福利分房、集资建房走入商品房选 购，市场住宅物业供给品种单一，品质不高，且缺乏个性，除地段及价格外，选择面较窄, 因此，和*市民大部分对住宅的需求尚未有