房地产经济学 教学课件 ppt 作者 蒋黎晅 编著房地产经济学5.pptVIP

第五章 分类房地产市场 一、住宅市场 二、商业房地产市场 三、工业房地产市场 一、住宅 1 住宅供应体系 2 住宅市场的供求分析 3 住宅市场的价格分析 一个关键问题：谁提供住房？ 住房的供应问题跟一国的住房制度联系在一起。我国最早实行的是住房的无偿供给制度，由职工所在单位建设、供应住房，收取象征性的租金，1998年在全国实施货币化分房，在此之前承租单位的住房以成本价或标准价购买，归个人所有，98年以后不再实施福利性分房。 我国的住房制度改革经历 1979-1985试点售房阶段； 1986-1990提租补贴阶段； 1991-1993以售带租阶段； 1994-1998.6全面推进阶段； 1998.7至今全面实施住房分配货币化。 政策性住宅发展经历 政策性住宅开发中心实践：1992年在南京、镇江、常州、无锡、苏州等城市建立，1993年，武汉、上海、北京、成都、福州、石家庄等相继提出各种廉价住宅（北京为小康住宅）计划。 安居工程：1994年2月，国家正式实施的安居工程在全国59个城市启动，但收效甚微，1998年安居工程结束。 经济适用住宅及廉租房，1994年7月18日《国务院关于深化城镇住宅制度改革的决定》；1998年7月国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》 我国的住宅供应体系形成 廉租房VS经济适用房 面向城镇最低收入居民（农民工无法享受）：人均7.5平米，享受低保 低租金：只收取维修费、管理费 廉租房经费来源：财政划拨，公积金增值部分抽取部分，社会捐赠等。 面向城镇中低收入居民 只售不租 成本价由7项因素（征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润）构成。 发达国家的住宅供应体系 美国的二元住宅供应体系 新加坡居者有其屋计划的实施 二、住宅市场的供求分析 1 住宅市场的的特点 住宅市场的区域性特点明显。 住宅市场可以是消费市场，也可以是投资市场。 住宅市场的供求均衡应是数量和结构两方面的均衡。 2 住宅市场供求分析的重点 区域性市场分析 消费与投资市场 供求的总量与结构均衡 住宅市场的供求分析 三、住宅市场的价格分析 1 Hedonic定价(Hedonic pricing) 模型 2 兴趣话题：房价收入比 Hedonic定价(Hedonic pricing) 模型 享受功能——价格支付。 最简单的线性Hedonic方程形式： P=?+?1X1+?2X2+…+?nXn （5-1） 住宅价格属性遵循边际效用递减规律的的Hedonic模型形式： P= （5-2） 为了在统计上估算公式中的常数，对公式两边取自然对数，转化为线性方程，表示为： ㏒P=㏒?+?1㏒X1+?2㏒X2+…+?n㏒Xn （5-3） 房价收入比是指一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比，是制定住房政策的重要依据之一。 3-6倍（4-6倍）房价收入比国际标准？ 1993年和1998年，联合国两次发布了较多国家的房价收入比资料 房价收入比的影响因素：国家(或城市)的经济实力、住房市场、居民收入水平、消费结构、居住习俗、居住水平以及每年上市住房的构成等 美国房价收入比的计算方法 我国1999年建设部计算的房价收入比 我国在计算房价收入比时，主要采用全国城镇居民平均户收入和城镇中进入市场销售的新建住房售价之比 世界部分国家中产阶级标准 瑞典：2002年瑞典人均ＧＤＰ为25400美元，中产阶级的比重占55％，85％的家庭拥有小轿车，75％的家庭有电脑，50％的家庭有郊外私人别墅，70％的家庭每年出国度假和旅游。在普通瑞典市民心目中，中产阶级是一对父母，一对孩子，人均住房面积80平方米。? 日本 韩国：日本中产阶级家庭的年收入上线大约是6．8万美元，底线是4．4万美元；韩国在2万美元到3．6万美元之间。 德国：德国人均国民生产总值超过2万美元，中产阶级大约占50％，富人占10％。目前，有相当多的德国中产阶级租住公寓。据调查，德国一栋房产的平均售价为26．3万欧元，相当于一个普通工薪人员一辈子全部工资收入的35％。 香港 台湾：中国香港中产阶级家庭的年收入在2万美元～4．1万美元之间；中国台湾是2万美元到3．8万美元之间。 美国：在美国，