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西北工业大学MBA论文 1 绪论 1．1选题背景与意义 房地产是一种投入大、价值高的资产。发展经济理论告诉我们，资本积累，投 资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农 业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保 持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现7．3％和 896的高增长率，其中投资贡献率高达3．6％左右。在国内产业结构在调整中，房地产 投资占固定资产投资的比重从1990年的5．6％，逐步上升至2001年的20．7％，弥补 了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来嘲1。 房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、 高回报和高风险的事业。房地产的特性决定了它投资数额大、投资周期长、变现能 力差、投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险，也有如政局、政策变 化等无形风险。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，从而使投资方案 和决策具有相当的潜在风险，尤其在房地产供需矛盾突出、市场尚不完善、政策法 规尚不健全、交易信息和市场资料不足的房地产业发展的初级阶段，会给房地产投 资者带来更大的风险。因此，在房地产投资活动中，投资者在选择投资机会或决策 投资项目时，必须增强投资的风险意识，充分了解房地产投资风险及其变化规律， 通过加强风险管理来保障投资的收益。 影响房地产投资的风险因素很多，房地产投资者必须对可能存在的各种风险进 行科学分类，更好地把握风险来源、实质和变化的趋势、规律，从而采取相应的措 施或对策来减少风险损失。为此将房地产投资中存在的风险划分为系统风险和非系 统风险。对于系统风险和非系统风险的划分原则是：这种风险是否影响到市场内所 有的投资项目，能否由投资者设法避免或消除。对市场内所有投资项目产生影响， 投资者无法避免的风险称为系统风险；而只对个别项目产生影响，可以由投资者设 法避免或消除的风险称为非系统风险。这里所说的市场是一个相对概念，是指一定 研究范围内的市场。系统风险有通货膨胀风险、市场供求风险、利率风险、变现风 险、周期风险以及政治风险；非系统风险有经营管理风险和财务风险。由于房地产 投资的复杂性，其中的风险是多种多样、纷繁复杂的。是系统风险还是非系统风险， 西北工业大学船A论文 并不是绝对的、一成不变的，应按其划分原则具体分析㈨。 在投资活动中，房地产投资风险是客观存在的。房地产投资风险的规避和控制 就是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，可避免 房地产投资风险或使投资风险减少到最低程度，减少投资者预期收益损失的可能性。 在任何一个房地产投资过程中，投资风险是客观存在的。没有风险就没有收益，风 险越大收益越大。房地产投资者若能及时、较早的发现或预测投资风险，并能及时 采取有效措施，规避、减轻和控制风险，减少其危害程度，就能达到其预期的投资 目标。 近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内 需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在 绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。 房地产投资稳步上升，地域热点显现。从总量分析，在1997～2001年间，全社会 投资增长率分别为8．6％，13．996，5．1％和10．3％，房地产开发投资增长率分别为 一1．296，13．7％，13．5％和21．5％，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现 1992～1993年增长率高达117％和165％的过热现象口81。 房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66％， 其中普通住宅占51％，别墅和经济适用房分别占6％和996，办公楼为1205，商业用房 为1205。从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为 主导的三大城市群，从2002年卜9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、 讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中 国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量 外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房 地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长㈣。 销售率空置率，地域分化明显。近几年，购房低息贷款、减