东台金海路项目市场环境调查分析.docVIP

PAGE PAGE 1 东台金海路项目市场环境调查分析 目 录 三、商业一）供应状况 三、商业 一）供应状况 二）价格水平 三）销售状况 四）产品特征 五）商业小结 四、小户型产品 一）供应状况 二）价格水平 三）销售状况 四）产品特征 五）小户型产品小结 一、环境 一）城市规划 二）土地供应 二、住宅 一）供应状况 二）价格水平 三）销售状况 四）产品特征 五）住宅小结 环境 一）城市规划（过去和未来） 1、过去（1996年—2004年） （1）为彻底改变东台城市形象，改善人居环境，自1996年以来，东台市连续实施四期旧城改造工程，先后投入10多亿元，拆除旧房75万平方米，动迁居民1.1万户，新建商住楼、住宅楼312幢，建筑面积142万平方米，改造了旧城区总面积的80%。市区居民人均居住面积由不足12平方米增加到20平方米；居民住宅成套率由不足25%提高到67%。城市建成区绿地总面积达539.69公顷，绿化覆盖率达33.95%，人均公共绿地达5.46平方米。新建6个小区广场、6个城市广场、12个城市开放式公园。 （2）东台市充分发挥规划在城市建设中的“龙头”作用，按照“北扩、东进、西补、南延”的城市发展思路，完善建设规划，明确区域功能定位，通过综合开发、适度超前、分步推进、做大、做优城市规模。目前已形成市区北部和东部以工业为主，中部以行政商贸为主，西部和南部以旅游、风景、休闲、商住为住的功能定位，城市规划面积达48平方公里，建成区面积20平方公里，常住人口21.7万人，初步拉开了中等城市的规模框架。 （3）围绕构建五纵六横城市道路网络，加大城市道路和城市交通枢纽建设，市区共投入2.6亿元，新建、改造、延伸三大举措并用，打通了市区的四面出口，建设道路总长35公里，面积62万平方米，进一步拉开城市框架。 （4）东台市近几年投入2亿元，拆除人民路，建成具有现代建筑风格，充分体现人文理念，配套设施全省一流，融休闲购物、文化娱乐于一体的鼓楼步行街。投入3500万元，对新东东西路实施全面出新改造，电力、通信、广播三线入地，沿街建筑按简欧风格全部装潢改造。 2、未来（2004—2020年） （1）东台市政府计划对全长3.1公里的金海路实行综合开发改造，计划用2—3年的时间，把金海路建成一条人在景中、城在绿中的现代化景观大道，成为市区又一特色亮点。 （2）2005年4月6日，东台市城市总体规划修编工作进行第三轮方案汇报： 城市性质定位为：江苏沿海中部现代化工商业中等城市； 城市发展目标为：功能齐备、适宜创业发展，城市生态优良、适合人居，历史文化充分挖掘的新兴旅游城市。 （3）东台市城市总体规划（2004—2020年）：（见远期规划图） 在东台市未来城市规划中，本项目处于未来的新城中心。金海路全线将建设成为行政中心（金海东路）、金融中心与商业中心（金海西路）。 二）土地供应 2003年，东台市开始实施“旧城改造”计划。2003年、2004年共拆迁2500户。 2005年计划出让土地832346平方米，与2004年（843673平方米）基本持平。 住宅 供应状况 目前东台的住宅项目主要分布在新东东路和新东西路以南地区，主要因为南部自然环境较好，北部则主要为工业区。 尾盘：阳光华庭、湖畔花苑、丽晶花园、中亚城市花园 热销楼盘：盛大花园、河滨花园、秀峰华庭、西湖花园，其中盛大花园、河滨花园和西湖花园的供应量比较大。 表1 东台住宅供应一览表 楼盘名称 所处片区 总建筑面积 住宅面积 住宅类型 西湖花园 城西 140000平米 137000平米 多层、别墅 中亚城市花园 城中 40000平米 38000平米 小高层 秀峰华庭 城西南 59000平米 48000平米 多层、别墅 阳光华庭 城中 30000平米 25000平米 多层 河滨花园 城南 180000平米 —— 多层、小高层 盛大花园 城中 160000平米 —— 多层、小高层 湖畔花苑 城南 31000平米 28000平米 多层、别墅 丽晶花园 城中 14000平米 12400平米 多层 合计 —— 654000平米 —— —— 价格水平 从2003年到2004年，东台房价上涨了将近600元/平方米。目前盛大花园的最高价已达到2480元/平米，靠近湖畔花苑的河滨花园的均价也接近2000元/平米。（注：表2中带﹡的为尾盘，主要是2004年的价格） 表2 东台住宅价格水平 楼盘名称 均价 （元/平方米） 价格范围 （元/平方米） 跃层/阁楼价格 （元/平方米） 别墅均价 （元/平方米） 西湖花园 1528 1250-1800 700-800（阁楼） 2300 中亚城市花园 1900 1500-2100 1800-1900 —— 秀峰华庭 1600 1270 —— ﹡阳光华