房地产行业和经济发展.pptVIP

房地产行业的行业特征：周期性、关联性、地域性、政策性 房地产行业2000-2010年间的发展目标和前景 以每年12%的速度增长 商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达80%，商品房占城镇竣工房屋总面积的50% 实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50% 城镇（非农业人口）人均住房使用面积2010年达到18平方米，建设住宅33.5亿平方米，平均每年新建3.35亿平方米 宏观经济对房地产企业的影响 全面推行住房公积金制度，福利分房变为货币化分房，放款住房贷款条件，降低住房贷款利率，拉动了住宅业发展，有利于以住宅为主业的公司发展，如深万科（0002） 西部大开发 - 中央财政加大对西部地区的转移支付，涉足基础设施的房地产企业收益，如渝开发A（0514） 中国政府“小城镇大战略”的发展思路，加快小城镇的发展和城市化进程，有利于中小城市房地产公司的发展。如三木集团（0632） 目前房地产投入资金来源构成 北京2000年房地产开发不管从哪个指标分析，都反映了市场的快速增长，随着经济形势的强劲估计将继续增长 房地产行业研究纲要 房地产企业的战略研究纲要 金融业对房地产的影响 以住宅开发为主的房地产业是典型的资金密集型产业，金融业的支持必不可少 房地产开发资金的四条主要来源:? 自有资金，银行贷款， 资本市场融资，销售回笼资金 银行贷款一直是开发资金的主要来源。?在目前国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的说法:?一是给房地产业的贷款占全部贷款余额的30％，其余行业占70％：?二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30％，住房抵押贷款及其他业务占70％。 信用关系?：金融业去年对30多个行业的信用状况进行了内部排序:?房地产业排名倒数第四，仅居冶金行业、外经贸行业和酒店业之前。? 房地产业虽然在1998年之后发展很快，但信用状况与其他行业相比并不理想。?相当多的开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发。规模化，集团化，有品牌的开发商很少。 ? 我国房地产开发企业的直接融资所占比例很少? 商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款，所提供的贷款主要也是短期流动贷款。这对需要长期资本的房地产企业来说，还是不适应当前市场的需要，不能保证房地产业的持续发展，相反却成了房地产业发展的一个限制性因素。 （如，办公物业的持有和管理） 房地产对经济的作用 作为生产要素：为经济和生产活动提供空间 反过来说，经济和生产活动的内容影响需求的内容） 作为公司财产：是公司资产负债平衡表中重要的资产项目，和公司负债相对应 作为投资工具：是个人投资者的主要投资工具，是金融机构，基金和保险金的主要收入来源—当然，每个国家/地区的情况有别。 房地产作为一种特殊商品，其以下几个方面的特点对于它的市场结构性质和运行模式起着决定性的影响。 1.房地产不动产性质与市场垄断 由于房地产是不能移动的产品，所以它只能和相邻的产品竞争。这样开发商就只须关注与其所开发物业相邻地段物业的竞争，而无须过多地关心与其他不相邻地段的物业的竞争，各个相邻地段之间的竞争最终形成环形竞争。虽然环形竞争最终也会因相邻地段竞争的传递作用而形成某种形式的竞争均衡，但这种均衡可能需要较长时间传递才能实现，并且即使竞争均衡格局可以实现，所反映的主要也是不同地段的差别，而不改变环型竞争的本质。相比之下，其他产业的产品是可以移动的，能从一地转移到另一地，卖者就能在更大范围内展开竞争，而不仅仅是相邻企业之间的竞争。  房地产的不能移动特性，使开发商之间的竞争只是相邻企业之间的竞争，极大地限制了实际能发挥作用的竞争者数量，决定了一个地段的房地产项目只有为数不多的几个企业进行竞争。在这种情况下，极易形成寡占型的市场结构。在寡占条件下，开发商很容易进行合谋，从而形成市场垄断。在中国建立市场经济体制的进程中，其他产业较早地形成了比较充分的竞争局面，而且竞争成为价格最重要的决定力量，使产品价格上升较慢甚至有所下降，而房地产业并没有出现这种局面，究其原因，环形竞争特点及此竞争条件下的寡占可能是最为重要的决定因素之一。  房地产连带品性质与局部过热 无论住房建设的容集率有多大，土地的稀缺性决定了住房的稀缺性。这在一定的程度上造成了住房长期供不应求的可能性。  地方政府是一个决定性的角色。两方面的现实情况都对地方政府行其为产生明显影响：一是预算约束的压力;二是追求政绩的动力。在这种动力和压力的双重作用下，许多地方政府往往依赖土地开发收益平衡超过经济发展水平和实际需要的市政建设资金，如过高的房地产投资，盲目设立开发区等，导致过量征地批地、空置房增加，价格上涨快、金融风险增大等问题。在这里，如果说预算约束还是有限度的话，即以财政平