房地产价格影响因素综述.pptVIP

课题三 房地产价格影响因素;§3.1 概述;;;§3.2 房地产自身因素;;; ;3、朝向、楼层 对于某一套住宅而言，朝向、楼层都是重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到采光住宅，最好坐北朝南。 楼层影响到采光、视野、空气洁净、噪声、室内温度、便捷、自来水洁度等。 一般来说没有电梯的传统多层住宅的中间楼层最优，顶层最劣。有电梯的中高层住宅，城市一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优，三层以下较劣。 商业用房，一般来说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60%。 房屋的地段、层次、朝向对房屋使用价值影响极大，因此在房屋建筑物估价中，这些因素不容忽视，应在原单价基础上合理确定其修正率。;;;;;; （一）土地实物因素 1、面积 一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格较低。但在特殊情况下，可能有例外。 2、地形、地势 土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。形状不规则的土地一般价格较低。 土地高低起伏，与平坦的土地相比，提高了土地开发的成本，相对地价较小。不过，高低起伏对独户住宅或许具有较高的美学价值。 ;;;;;（一）权利状况 土地和建筑物的权利状况（所有权、使用权、地役权等）如何以及这些权利是否完整、清晰等，对其价值有很大的差异。 （二）使用管制 （三）相邻关系 指房地产的相邻权利人按照法律、法规的规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。 ;§3.3房地产价格影响的外部因素;（一）房地产制度政策 房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。 抽象来看，房地产价格政策有两类：一类是高价格政策；一类是低价格政策。 高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或有意通过某些措施抬高房地产价格。 低价格政策一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨。因此高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格低落。;;;（一）经济发展 反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值（GDP）的增长。经济发展水平较高的国家和地区房地产价格较高，经济发展区域繁荣的国家和地区房地产价格上涨。 （二）居民收入 居民收入水平及其增长对房地产、特别是住宅价格有影响。 （三）物价 从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。;;（一）政治安定状况 一般地说，政治不安定则意味着社会可能动荡，从而造成房地产价格低落。 （二）社会治安状况 （三）城市化 一般地说，城市化意味着人口向城镇地区集中，造成对城镇房地产的需求不断增加，从而会带动城镇房地产价格上涨。;（一）世界经济状况 如果世界经济状况良好，一般有利于房地产价格上涨。 （二）国际竞争状况 （三）政治对立状况 （四）军事冲突状况 一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下降。;（一）行政隶属变更 （二）心理因素 （三）重要政治人物的健康状况等;;