房地产开发的程序与管理概述.pptVIP

第 六章 房地产开发的程序与管理 第一节 房地产开发的程序 一、概述 (一)房地产开发的含义 房地产开发是指房地产开发企业按照城市规划和社会经济发展的要求，在依法取得使用权的土地上，对房屋等建筑物和构筑物进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益的综合性生产经营活动。 广义上的房地产开发跨越生产和流通两个领域，其活动内容包括规划设计、征地拆迁、土地开发、各类房屋建造、工程验收、经营销售、交付使用、售后管理和维修服务等。 狭义上的房地产开发仅包括房地产产品的物质生产过程。本章所论述的是狭义上的房地产开发。 (二)房地产开发的特征 1.综合性 这是房地产开发最本质的特征。 2.长期性 3、地城性 4、风险性 (三)房地产开发的形式 1、按开发区域的性质划分 根据被开发区域的性质可以将房地产开发分为新区 开发和旧区再开发两种形式。 新区开发主要是通过对城市郊区的农地和荒地的改 造，使之变成建设用地，并进行一系列的房屋、道路、 公用设施等方面的建设和铺装，使之变成新的城区及房 地产产品。 旧区再开发也称为旧区改造，主要是对建成区某些 区段的建筑和各项配套设施进行拆迁改造或重新建设， 具有改变或扩大原有建筑地段的使用性质和功能的特 点。 目前，旧区改造已成为许多大中城市房地产开发的 主要形式。 2、按开发的对象划分 根据房地产开发的对象可以划分为土地开发，房屋 开发和综合开发三种形式。 土地开发是指土地开发企业在获得土地使用权以 后，对土地进行平整和基础设施建设，使之达到一定的 建设利用条件，然后通过协议、招标或拍卖的方式，将 其转让给其他房地产开发企业进行房屋建设的一种开发 形式。 房屋开发是指房地产开发企业以一定的方式获得地 块的使用权后，按照规划要求，建造各类房地产商品， 如住宅、办公楼、商业用房、工业厂房、娱乐用房等， 并以出售或出租手段将这些房地产商品推人市场的一种 开发形式。 综合开发是指将土地、房屋和有关的市政、公建配 套设施结合起来进行建设的开发形式，项目从投资决 策、土地使用权的获取、前期工作，直到施工建设、竣 工验收等全过程都由一个开发企业统一负责。 这种开发方式也是目前我国绝大多数房地产开发企 业采取的一种开发方式。 3、按开发的规模划分 根据房地产开发的规模可以划分为单项开发和成片 开发。 单项开发规模小、占地少、功能比较单一，这种项 目开发投资较少，建设周期较短，往往表现为分散建设 的一些单项工程或单位工程； 成片开发规模较大、占地多、功能比较齐全，无论 是在新区开发还是旧区改造中都表现为成街成片地建造 多个工程项目，是一种投资额高、建设周期长的综合性 开发。 二、房地产开发的程序 房地产开发的程序通常可分为投资项目选择与决策 分析、前期工作、项目建设和房屋租售四个环节。当 然，具体项目的开发程序并不一定按部就班地进行，某 些环节可以发生交叉，如在项目建设前或建设中就预售 或预租给投资者或使用者。 （一）项目选择与决策分析 主要目的是决定投资开发的对象。通过房地产市场 研究寻找投资开发的机会，通过项目建议书初步论证开 发项目的可行性，通过可行性研究来最终做出是否投资 开发的决策。 （二）前期工作 主要目的是为开工建设做好准备。通过征地、拆 迁，办理用地手续，落实建设场地问题，通过工程勘 察、规划、设计得到一个满足城市规划要求的项目实施 蓝图，通过全面的准备工作为项目的开工建设创造必要 条件等。 （三）项目建设 主要目的是按期、按质、按量、节约、安全地完成 房地产开发项目的施工建设。通过招投标方式落实施工 单位，通过落实监理方式和监理单位实现工程建设的有 效管理，通过竣工验收全面检验工程建设质量并结清与 有关单位的权利与义务关系等。 （四）房屋租售 主要目的是找到客户，以尽快回收投资，实现利 润。通过经营方式的选择确定是出租还是出售，通过评 估促销工具确定采用哪些推销方法，通过确定租金或出 售价格来做到租售时的心中有数，通过开展丰富多彩的 促销活动来实现房地产开发项目的价值。 三、房地产开发过程的主要参与者 (一)房地产开发企业 (二)建筑承包商 房地产开发最终是为社会生产出一批合格的建筑产 品，建筑承包商是开发过程的重要参与者，投有建筑承 包商的参与，诸多的工程计划将无法付诸实施。建筑承 包商按照合同的要求，组织人员、设备、技术进行施 工，是建