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八、房地产价值评估的收益法 （2）对有期限固定收益房地产的估价 一些房地产在有限的时间内能给房地产业主带来固定的收益，此时，房地产价格公式变为： 注意：这一估价公式的适用条件是：使用年限有限；报酬率大于零。 例：某一房地产每年可得到80万元的总收益，同时每年要支出30万元的总费用，如果该类房地产的报酬率为10%，其使用年限为30年，则该房地产的收益价格为： 八、房地产价值评估的收益法 2、对纯收益有变化的房地产估价 （1)对收益期无限的房地产估价 如果某房地产在第t年以前纯收益逐年变化，t年后纯收益固定不变，报酬率每年固定不变且大于零，且收益期限无限，其计算公式为： 八、房地产价值评估的收益法 【例题1】某宗房地产预计前5年的纯收益分别为10万元、11万元、12万元、13万元、14万元，第5年后到无限年的每年纯收益为15万元，如果该类房地产的报酬率为10%，则该房地产的价格是多少？ 解：该房地产的价格为： 八、房地产价值评估的收益法 （2）对收益期有限的房地产估价 如果某房地产在第t年以前纯收益逐年变化， t年后纯收益固定不变，报酬率每年固定不变且大于零，但收益期限有限，其计算公式为： 八、房地产价值评估的收益法 【例题2】某一房地产预计前5年的纯收益分别为10万元、11万元、12万元、13万元、14万元，预计从第6年到第10年每年的纯收益不变，为15万元，如果该类房地产的报酬率是10%，求该房地产的价格。 八、房地产价值评估的收益法 3、对纯收益可预期的房地产的估价 如果某房地产未来第t年的价格可以预知，第t年以前的纯收益有变化，报酬率每年不变且大于零，则该类房地产的估价公式为： 式中，Pt是预知的第t年的房地产价格。 八、房地产价值评估的收益法 【例题3】某市郊县的房地产的近期价格水平大致为1800元/㎡，年纯收益为200元/㎡，报酬率为8%，现有消息说5年后该县将划入城区，已知这一城市同类地区的房地产价格为4500元/㎡。获知划归市区消息后的该房地产价格为： The end Thank you! 六、房地产价值评估的市场比较法 【例题10】运用市场比较法估价D宗地时，选取比较实例A、B、C，如下表： 假设地(房)价指数以96年10月为基期,每月增长(定期)一个百分点,容积率为1.0为基准,每增加或减少0.1,地价增加或减少5%,土地还原利率为10%,表中“+”表示比较案例优于待估案例,要求: 编制地(房)价指数、容积率修正系数表； 写出待估案例D的价格修正表达式（不要求计算结果）。 案例 成交价（元/m2） 交易时间 容积率 区域因素 使用年期 A 1500 96.12 1.2 +5% 50 B 1600 98.4 0.8 -3% 45 C 1540 97.6 1.4 +2% 55 D 98.4 1.0 0 50 六、房地产价值评估的市场比较法 【例题11】为评估某写字楼2000年10月31日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼，有关资料如下表所示： 在上表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；不动产状况中，正（负）值表示可比实例的不动产状况优（劣）于估价对象的不动产状况导致的价格差异幅度。 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 5000（人民币元/平方米） 600（美元/平方米） 5500（人民币元/平方米） 成交日期 2000年1月31日 2000年3月31日 2000年7月31日 交易情况 +2% +5% -3% 不动产状况 -8% -4% +6% 六、房地产价值评估的市场比较法 另假设人民币与美元的市场汇价2000年3月31日为1:8.5，2000年10月31日为1:8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2000年1月1日至2000年2月31日基本保持不变，2000年2月31日至2000年5月31日平均每月比上月下降1%，以后每月比上月上升0.5%。试利用上述资料估算该写字楼2000年10月31日的正常市场价格。 六、房地产价值评估的市场比较法 （三）比较法适用的对象： 比较法适用的对象，是具有交易性的房地产，如房地产开发商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。 而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用比较法进行估价。 六、房地产价值评估的市场比较法 （四）比较法适用的条件： 在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易。如在一些房地产市场尚不够发育的地区，就很难采用比较法进行估价。 即使在总体上房地产市场较发达的地区，在某些情况下比较法也可能不大适用，比如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有