房地产价格的评估.pptVIP

第四章 房地产价格评估第四节 房地产价格的收益法评估 例4-2：某写字楼目前年出租净收益５００万元，预计未 来三年仍维持该水平，３年后市场回升，转卖价格为 ７９５０万元，销售税费为售价６％，若投资者要求该类 投资的报酬率为１０％。求该写字楼的目前价值。　 例4-3：预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万 元和60万元，两年后的价格比现在上涨5%，该类房地 产的报酬率为10%，求该宗房地产现在的价格。 第四章 房地产价格评估第四节 房地产价格的收益法评估 解4-2： 解4-3： 第四章 房地产价格评估第四节 房地产价格的收益法评估 二、折现率估算 1、市场提取法（比较法） 根据市场类似房地产价格，净收益求取折现率。 2、资本资产定价模型 3、投资资本结构组合法 M--抵押贷款-价值比率 --权益资本期望的报酬率 第四章 房地产价格评估第四节 房地产价格的收益法评估 --抵押贷款折现率（抵押贷款常数），即抵押贷款按月偿还 时的年偿还额（本息之和）与抵押贷款额之比。 --抵押贷款利率 例4-4：某房地产抵押贷款占7成，抵押贷款年利率为6%，贷款 期限为20年，按月等额本息偿还，自有资金资本化率为12%，求 综合资本化率。 第四章 房地产价格评估第四节 房地产价格的收益法评估 解4-4： 第四章 房地产价格评估第四节 房地产价格的收益法评估 4、债务保证率法 NOI—年净收益 Im—年债务偿还额 三、残余法 第四章 房地产价格评估第四节 房地产价格的收益法评估 例4-5：某出租写字楼土地总面积12000平米，总建筑 面积52000平米，建筑层数地上22层，地下2层，土地 使用年限为50年，从2000年5月15日起计。可供出租 净使用面积31200平米，租金平均为每月35元/平米， 空房率年平均10%，经常费用每月10万元，房产税为租金收入的12%，其他税费为租金收入的6%，估算该写字楼2005年5月15日购买价格。 第四章 房地产价格评估第四节 房地产价格的收益法评估 解4-5 （1）年有效毛收入=31200*35*12*90%=1179.36万元 （2）年运营费用 年经常费=10*12=120万元 年房产税=1179.36*12%=141.52万元 年其他税费=1179.36*6%=70.76万元 年运营费用=120+141.52+70.76=332.28万元 （3）年净收益=1179.36-332.28=847.08万元 第四章 房地产价格评估第四节 房地产价格的收益法评估 （4）评估值 第四章 房地产价格评估第五节 房地产价格的假设开发法评估 一、基本理论 1、定义 假设开发法（剩余法、倒算法）：将估价对象房地产预期 开发后价值，扣除预期各种开发及销售费用、税金、期望 利润，所得剩余额作为评估价格。 理论依据：地租剩余理论 2、相关公式 P104 3、相关公式 P105 生地 、毛地、熟地 第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估 （4） 建筑物经济寿命50年 土地使用年限40年 6年后出让 建筑物经济寿命46年 第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估 4、成本法应用中的有关规定 《商品住宅价格管理暂行办法》 《经济适用住房价格管理办法》 《中华人民共和国土地管理法》 《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》 《城市房屋拆迁管理条例》 《城市房屋拆迁估价指导意见》 《房屋完损等级评定标准》 第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估 房屋完损等级及新旧标准 1、完好房：十、九、八成 2、基本完好房：七、六成 3、一般损坏房：五、四成 4、严重损坏房及危险房：三成一下 第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估 例：某宗房地产土地面积为1000平米，是十年前通过征 收农地取得，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取 得该类土地需要的费用为620元/平米，地上建筑物总建 筑面积为2000平米，是八年前建成交付使用的，当时的 建筑造价为每平米建筑面积600元，现时建造类似建筑物 的建筑造价为每平米建筑面积1200元，估计该建筑物有 八成新。测算该建筑物现时总价和单价。 第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估 土地现值=620*1000=620 000元 建筑物现值=1200*2000*80%=1 920 000元 估价对象的现时总价=620 000+ 1 920 000 =2