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Page?* Page?* Page?* Page?* Page?* Page?* 思源经纪 Page?* 动态投资效果评价指标和方法-盈利能力指标 净现值NPV 内部收益率IRR 动态投资回收期 PT 工程进度甘特图 现金流量 经济系统里投入的资金，花费的成本和获取的收益，都可以看成货币形式（财务账面）体现的资金流出和资金流入。 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫现金流量。 其中， 流出体统的资金叫现金流出， 流入系统的叫现金流入。 现金流出现金流入之差称为净现金流量。 0 1 2 3 4 5 现金流入 50 40 50 90 现金流出 120 60 净流量 -120 -60 50 40 50 90 累计净流 -120 -180 -130 -90 -40 50 单位：万元 资金价值 在不同的时间付出或得到同样的数额的资金期价值是不相等的，资金的价值会随时间变化。 近期投入的资金，比将来投入的同样数额的资金更有价值，因为当期立即带来收益；而未来期间投入的资金，不能立即产生收益，就与立刻投资价值不等。 利息率（单利和复利，由于房地产开发为复利，因此本处只做复利计算） 终值 现值 利息率 利息=i；终值=F 现值（投资本金）=P Fn=P*(1+i)n【已知现值求终值】 资金折现 Fn=P*(1+i)n【已知现值求终值】 那么，直接进行对比有失科学，因此以某一时间为基准点，将资金折算到同一个时间点上，才能得出正确的结论。 折现，就是将各期资金折算到当前时点的过程。（即已知终值求现值） Pn=F/ *(1+i)n =F*(1+i)-n【已知终值求现值】 两个要点： 1、i的取值 8%-12%房地产行业平均收益率。 基准折现率的概念 基准折现率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率。 2、-n次方的计算 在EXCEL的方法 经济效果评价指标及其计算方法 盈利指标计算方法 （一）动态指标 1、财务净现值（FNPV = Financial Net Present Value） 是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按设定的折现率（可认为制定），将各年的净现金流量折现到投资起点的现值代数和，以此反映项目在计算期内获利能力。 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率 。（房地产行业通常水平8-12%） 经济效果评价指标及其计算方法 盈利指标计算方法 2、财务内部收益率 (FIRR=Financial Internal Rate of Return) 财务内部收益率（FIRR）也称内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时（也就是说人为设定）的折现率。 财务内部收益率的经济含义是到项目终了时，所有投资可以被完全收回。 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。（累计折现值小于0，即亏损状态。） （1）财务内部收益率的作用 在进行独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。 ①FIRR与同期贷款利率i比较，反映项目的盈亏状况： FIRR＞i ，项目盈利； FIRR=i ，项目盈亏平衡； FIRR＜i ， 项目亏损。 ②FIRR与同期行业基准收益率ic比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情况： FIRR＞ic ，项目盈利超出行业平均收益水平； FIRR=ic ，项目盈利等于行业平均收益水平； FIRR＜ic ，项目盈利低于行业平均水平。 （2）财务内部收益率的计算（内插法，了解即可） 其公式为： 式中：FIRR：内部收益率； NPV1：采用低折现率时净现值的正值； NPV2：采用高折现率时净现值的负值； i1：净现值为接近于零时的正值的折现率； i2：净现值为接近于零时的负值的折现率。 （3）财务内部收益率的计算 Excel 函数法 IRR（X:Y） 3、动态投资回收期 Pd= （dynamic investment pay-back period） 是指考虑现金折现时(基准收益率或基准折现率条件)，项目以净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的