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如何从设计角度控制房地产开发成本 姓名：曾学亮 房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用。由开发成本和开发费用两大部分组成。 （一）开发成本 开发成本共八项，其中包括：1.土地使用权出让金；2.土地征用及拆迁安置补偿费；3.前期工程费，4.建安工程费；5.基础基础设施费；6.公共配套设施费；7.不可预见费；8.开发期间税费。 （二）开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 房地产开发项目工程造价一般是指建安工程费，即直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。 一般来讲，工程造价的控制可分为四个阶段：决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工阶段。 （1）项目的决策阶段 项目的决策是选择和决定投资行为的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较选择并做出判断和决定的过程。因此，项目决策正确与否，直接关系到项目建设的成败，关系到工程造价的高低及投资效益的优劣。这一工作主要由公司管理层决定。 （2）设计阶段的工程造价控制 设计是否经济合理，对控制工程造价具有十分重要的意义。国外一些专家研究指出：设计费虽然只占工程全费用的1~3%，但在决策正确的条件下，它对工程造价的影响程度达75%以上。因此，设计阶段工程造价的控制是控制的工程造价的关键。 （3）施工阶段的工程造价控制 由于施工阶段是形成工程实体的阶段，所投入的资金量最大，因此虽然它不是投资控制的决定性阶段，但确是工程造价的关键阶段。 （4）竣工结算阶段的工程造价控制 竣工结算工程造价控制的最后一个阶段，它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件，也是竣工验收报告的重要组成部分，必须予以高度重视。 有资料表明：建设项目各设计阶段对整个工程投资的影响程度为：初步设计阶段为75%~95%，施工图阶段为5%~35%。在整个建筑工程的各专业设计中，建筑结构设计是重中之重，它不仅要满足安全性、适用性、耐久性等基本要求，而且在当前的形势下更要特别强调结构的经济合理性。 建筑的设计有技术性，更包含设计的科学性和经济性，研究和分析设计经济的影响因素，对寻求工程设计经济效果的途径，降低工程造价有着极其重要的作用。影响建筑设计方案经济性的主要因素有以下八个方面。 　　（1）建筑造价构成比。建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向。 　　（2）户型。小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线铺设安装单方造价就高。 　　　　 （3）层高。室内净高直接影响建筑造价。降低层高可以：直接节省投资；节约建筑材料和劳动消耗，减轻建筑自重，提高抗震能力；降低采暖能耗，节约能源，提高建筑密度；节约用地，同时，也有利于节省市政投资。  （4）层数。高层建筑可以节约用地，节约市政投资。  （5）建筑的平面形状。一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。  （6）建筑的单元组合。合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。 　　 （7）结构配筋。结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量的高低，从而影响工程造价。  （8）建筑结构形式。框架剪力墙结构体系造价最高，框架结构体系次之，砖混结构造价最低。因此，建筑结构的选择，是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。 针对建筑规划和设计阶段这些影响建筑成本的因素，除了具体技术手段外，一般可采取以下几种较为关键的具有针对性的方法。 （1）建议业主聘请熟悉的、相互间又比较了解的、而且又有规划设计经验的人或公司作为顾问。这些顾问既不是决策者，也不是业主的代表，其主要作用是出谋划策，提出建议。如在挑选规划。设计公司后，由他们提出概念和方案设计、建筑物功能控制、大小、平面、层数、层高、标准等方面的建议。业主在参考时顾问们只要点到要到，规划和设计公司就知道该怎么做。因此，好的顾问是投资成功的重要前提。 （2）挑选一批有一