旧村改造项目定位及取地研究报告.ppt

西安南郭上村改造项目整体定位及取地策略研究 谨呈：经发置业 今日汇报内容 本报告的研究结论是在前期广泛而有针对性的调查研究基础之上的 第一部分：找到从现实条件到目标的差距，提出项目的核心问题 项目位于西安市传统意义上的道北地区，处于核心区向外辐射的第一圈层，区位条件优越 “道北”由其位于中国铁路大动脉陇海线以北而得，位于西安传统的城市核心区和规划的城市新中心区经开区之间； 项目到达市中心的钟楼车行约5分钟，到达经开区车行约10分钟。 作为西安最大的棚户区启动项目，本项目的成功运作将成为西安旧改工程的标杆和示范 南郭上村棚户区改造项目是政府已确定的十八个棚改项目中最大的棚改项目，改造范围达584亩； 南郭上村棚户区改造项目作为西安异地安置的试点项目，由经发置业作为南郭上村改造项目的委托方，主要负责旧改项目和安置工程项目的立项、安置基地的建设以及拆迁安置管理工作。 项目两面临路，但临街面过窄，对外交通存在一定瓶颈 地块内部拆迁量已经完成将近90％，局部需保留建筑将地块分割零散 项目占地总面积584.491亩，其中征用范围286.942亩，代征路93.224亩，绿地95.426亩； 地块内部已经完成拆迁量的90％，有少量的钉子户； 大华纱厂的职工楼、大华中学、变电站、教堂、新力资产发展中心等5个建筑物需要保留，将整个地块分割零散； 有高压线从地块内部穿过，可以埋地。 项目西南侧为城市核心区，北边毗邻建材批发市场，区域形象较为破旧 项目西侧的大华纱厂目前已经在职代会上宣布破产； 太华路两侧分布了太华路建材市场、西部建材城现代大明宫家具城等建材批发市场，总占地面积超过2000亩，市场份额除了占到西安市的半壁江山外，还向外扩散，除新疆外，甘肃、宁夏、敦煌、兰州均有辐射 ； 整个批发市场市场外观破旧，配套不全。 位于项目西侧的大明宫遗址公园将在3年内建成，届时将为区域提供强势的景观及历史人文资源 大明宫遗址公园规划占地面积3.2平方公里，它的建设将不仅仅会使西安诞生一个世界级的遗址公园，同时还将成为西安市未来的“城市中心公园”； 目前用于大明宫国家遗址公园保护建设的专项资金约50亿元已经自筹到位，公园预计2010年向社会开放. 由于历史原因，片区在西安人口碑中美誉度很低，是西安的三差代言区 城市中心地段、非固有认知区域、未来具有强势外部历史人文景观资源的大规模城市更新项目 政府目标 企业目标 我们分析总结出实现政府和企业目标的关键因素（KPI）体系 我们通过金字塔模型来分析核心问题 如何使城市的价值洼地成为一个城市中具有标杆形象的区域？ 我们总结与项目近似的成功城市重建案例，从中总结出成功扭转区域形象，实现区域价值增值的关键要素 初步参考案例： Canary bird ，英国 Canary Wharf，英国 Crown street，英国 Baltimore ，美国 Madison， 美国 Clyde ， 苏格兰 Bilbao，西班牙 Temple bar ，爱尔兰 东京银座，日本 新加坡河，新加坡 田面村，深圳 岗厦村，深圳 南沙，广州 英国格拉斯哥市皇冠街旧城改造——应对城市空心化的范例 20世纪60年代，受现代主义建筑的洗礼，皇冠街建设了十几栋板式和塔楼高层住宅，随着经济条件和生活方式的改变，这类社区日渐显示出非人性化的一面，空置率很高，主要居住者是低收入者、少数民族以及新移民等，成为城市中高犯罪率和高失业率之地。 20世纪80年代开始，政府为了恢复城市中心区活力，由格拉斯哥市政府对城区进行更新规划。制定有效投资方案，格拉斯哥市皇冠街旧城改造项目就是一个代表。 有意识的保留格拉斯哥市的老城墙，如保留了一个钟塔，恢复中世纪时期村落的尺度和氛围，使该项目成为富有历史文化感的新社区。 公园、商务设施等一系列公共设施的设置，重塑了该地区的功能，将富裕阶层从城郊吸引到城市中心，同时将新的活力注入地区。 这种举措使得该项目已经不只是一个旧改的概念，而是将城市经济发展、城市环境品质的提升、增加城市竞争力等目标因素综合起来，将一个社区改造项目提升为一个城市的综合开发项目。 都柏林Temple bar —— 改造背景 Temple bar是传统的老城区和城市文化中心。区域内分布有众多的历史建筑和其他名胜古迹。 20世纪90年代之前这里曾经一度衰败不堪，成为贫民居住区。 1991年，为庆祝欧洲的都柏林年，公私合营的temple bar company 成立，开始着手对这个区域进行改造，并希望他成为都柏林的“左岸”。 Temple bar —— 增值举措 Temple bar —— 增值举措 Temple bar —— 改造效果 因此我们确定了项目主要的研究框架 我们必须在西安整个城市的大框架下，重新审视和寻找项目的价值及对城市的意义 以关中城市群为