房地产开发资金的筹措.pptVIP

第六章 房地产开发资金的筹措;第一节 房地产开发资金筹集的基本概念;（一）自有资金 指企业有权支配使用、按国家财务制度和会计准则可用于固定资产投资和流动资金的资金，即在建设项目资金总额中投资者缴付的出资额，对项目来说是非债务性资金。 （二）借入资金 也称负债资金，即企业或项目建设单位对外筹集的资金，是指以企业或项目建设单位名义从金融机构和资本市场借入、需要偿还的固定资产投资资金和流动资金，代表了投资人对企业或建设项目的债权，包括长期负债和流动负债。 ;二、资金筹集方式;第二节 房地产开发资金的筹集方式;一、向银行借款;获得流动资金贷款的主要条件;2、房地产开发项目贷款;申请房地产开发项目贷款的条件：;3、房地产抵押贷款;房地产抵押贷款的条件;（二）向银行借款的程序;2、银行审核申请 内容： ①企业或项目的财务状况； ②借款企业的信用情况； ③企业或项目的赢利能力及其稳定性； ④企业或项目的发展前景； ⑤企业或项目借款的合法性和安全性； ⑥借款的担保物或抵押物情况，从而测定贷款的风险度。;考核房地产开发企业财务状况和还本付息能力的主要指标;长期偿债能力指标：;3、签订借款合同 4、企业取得借款 5、企业归还借款 ;（三）借款企业归还借款的方式;二、发行债券;（二）企业债券的发行 1、企业发行债券的条件： 企业规模达到国家规定的要求； 企业财务制度符合国家规定； 具有偿债能力； 企业经济效益好，发行债券前连续3年盈利； 所筹集的资金用途符合国家产业政策； 债券利率不得高于国家限定的水平； 国务院规定的其他条件；;2、企业债券的发行程序 公司权力机构作出决定 报请国务院证券管理部门批准 公告债券募集办法 债券承销机构承销; ;例 题;三、发行股票;（二）股票发行条件;（三）股票筹资的优缺点;缺点： ①筹资成本高，一般高于债券筹资的成本； ②当发售新股票，增加新股东时，可能会分散公司的控制权；另一方面新股东对公司累积的赢余具有分享权，这会降低普通股的每股净收益。 ;四、自有资金筹集;五、其他筹资方式;第三节 房地产开发资金筹集规划;主 要 内 容;二、房地产开发资金筹集结构分析;三、房地产开发资金筹集的成本分析;;;;2）权益成本;;ABC公司拟发行一批普通股，发行价格12元，每股发行费用2元，预定每年分派现股利每股1.2元。其资本成本率测算为： K=1.2/(12-2)=12%;;优先股资金成本 优先股的股利通常是固定的，公司利用优先股筹资需花费发行费用，因此，优先股资本成本率的测算类似于固定股利政策的普通股。 留存收益资金成本 项目的税后利润除了用于支付股息外，一般都要留有一部分用于投资。留用利润是企业内部的一种资金来源。;;3、边际资金成本;;确定各种资金的成本 计算各种筹资方式在不同增资额度内的个别资金成本。见下表 计算筹资总额分界点 根据目标资本结构和各种资金成本变化的分界点，计算筹资总额分界点。 ;;（二）财务杠杆与筹资成本;例、某项目筹资总额需100万元，假设平均借款利息率为10%，而项目预期息税前资金利润率为20%，所得税率为33%，现分析资本结构调整对筹资成本和资金利润率的影响。 1）如果主权性筹资为70%，负债筹资为30% 2）如果调整资本结构，主权性筹资为30%，负债筹资70%