苏州横塘商业项目B地块营销策略沟通案.ppt

◇ 最终目标 利润最大化 成为尼盛影响力作品 为A地块销售奠定足够的市场知名度 ◇ 阵地包装布局 ◇ 平面表现 LOGO ◇ 平面表现 LOGO ◇ 平面表现 道旗 客户 公证 处 担保公司 经营公司 开发商 买卖关系 租赁关系 承诺经营 承诺回报 保障关系 保障租金的兑付 公正合同、公司真实有效 公正合同、公司真实有效 产生合同：1、销售合同（开发商为甲方、客户为乙方） 2、经营担保合同（客户为甲方、经营公司为第一责任乙方、担保公司为第二责任乙方） ◇ 经营模式 ◇ 需求面积分析 灯具类 24% 51-100平米 71% 101-150平米 0% 151-200平米 5% 201平米以上 0% 1 2 3 4 5 总结： 1、以上各产品经营面积主要集中在50m2—100m2之间，所占比例 在50%左右。 2、50m2以下铺位所占比例在20%左右。 3、100m2—150m2的比重与品类的不同有较大幅度的变化，家具 比重最大，石材最小。面积在100m2以上的铺面大体上是沿街 或者是品牌店里的品牌商品。 4、150m2以上铺位面积所占比重不大，但各品种基本都有较大面 积的商铺，除墙纸类以外。 5、各个产品品种的面积有一半的比重都是在100m2以下，这种现 象主要因为横塘地区整体商业环境有关。 一层业态分布：卫浴、陶瓷、防盗门、石材、玻璃地毯、吊顶材料 二层业态分布：低压电器、五金、橱卫家电、橱柜、灯具、窗帘工艺 三层业态分布：美德龙家具城：小件办公家具、品牌套房、品牌专区、沙发 一层 二层 三层 注：柱距8米，以64M2为主要面积计算单位。 ◇ 业态分布个案分析——华东装饰城 ◇ 分布原则及分布 一、市场原则 件大、笨重，占地面积大，需要有展示区域的放在一楼。 商品关联性比较强的放在一起。 以利润的大小为依据，产品影响面的大小放在一楼。 以消费者的购物习惯为标准，分布业态。 二、本地客户的原则 本区域各产品中，以陶瓷、卫浴、地板、家具等经营面积大，有展示区域，多分布 在一层和市口较好的位置。 产品的集中度高，密集分布。 纯粹的家具市场少，以金海马为例，二三层全是家具，苏州其他装饰市场也是如此 分布。 三、销售原则 前期累计客户的梳理，尤其是自营客户的梳理来对业态细调。 自营客户对销售价格承受大小，来判断业态经营的分类。 玻璃 陶瓷 面积100—250M2 100—200M2 50—100M2 石材 陶瓷100-250M2 根据铺位分布原则得出如下铺位分布意见 一层 楼梯\门业100—200M2 玻璃涂料50—100M2 地板100—250M2 50—100M2 五金 二层 灯具 电器 窗帘墙纸 50—100M2 50—100M2 地毯 50—100M2 工艺品 50—100M2 三层 The end 2007 苏州装饰城 尼盛出品 用卖汉堡包的速度卖房子！ CONTENTS 营销方案四大版块 市场分析 2 竞争个案分析／市场分析结论／案例分析 营销战略 3 战略内容／项目定位／案名推荐 推广战术 4 推广费用／项目推广表／推广目标／销售进度／平面表现 项目分析 基础数据／基础定位／提升定位／项目理解 1 项目分析 XIANGMU 1’st 横塘商业项目 自我认识后的领先营销 ◇ 基础数据 项目位置 苏福路 土地性质 商业 占地面积 97263M2 建筑面积 136168M2 容积率 ≤1.4 建筑高度 ≤16M 项目所在的苏福路、滨河路片区为苏州较有名气的横塘建材市场所在，周边有成熟的专业市场氛围，是本案定位的立足点和根本。 ◇ 基础定位 建材装饰城 产权式商铺 ◇ 提升定位 苏州标志型 行业背景专业市场 投资工具 ◇ 项目理解 优势S ： 1 、成熟的建材装饰市场，在苏州影响广泛。 2 、经营商品齐全。 3 、位于西环和南环高架交界处，交通便捷。 4、低总价。 劣势W ： 1 离主干道有一定距离。 2 目前周边交通不便。 3 区域经营环境脏乱差，档次低。 机会O ： 1、 原有市场基础较为成熟，在苏州有较强知名度。 2、 老市场面临拆迁，现有经营商户，有直接成为本案客户的可能； 3、 目前区域内的道路系统的改造，对本项目有一定利好； 威胁T ： 1、 目前苏州市场上各类投资类商业。 2、二三层商铺的去化需要引导，一直以来横塘区域都是以批发市场的形象而出现，二三楼的商铺去化缺乏市场基础。 市场分析 MARKET 2’nd 横塘商业项目 市场细分下的领先营销 ◇ 竞争个案分析 目前苏州主要的建材装饰市场 物业名称 物业区域