同策20年8月长沙市“天下一家·新天地”项目提案.pptVIP

;项目特性判断;项目分析;价值分析;价值分析;价值分析;价值分析;价值分析; ;问题分析;问题分析;思考角度;项目特性判断;区域市场;宏观政策;区域市场;区域市场;区域市场;区域市场;区域市场;1、基本情况 物业位置：人民东路与万家丽路交汇处口西南角 所处板块：尚东板块 开发商：长沙湘越房地产开发有限公司 投资商：浙江展诚建设集团 建筑设计：德国贝汉中国公司 容积率：4.24 绿化率：39% 占地面积：93240平方米 总建面积：11.4万平方米 物业类型：高层 开盘日期：2011年6月 均价：7800元/㎡;竞争对手;竞争对手;竞争对手;竞争对手;竞争对手;竞争对手;竞争对手;竞争对手;项目特性判断;酒店可研;酒店可研;酒店可研;酒店可研;酒店可研;酒店可研;酒店可研;酒店可研;酒店可研; ;但是按照星级酒店体量估算，目前项目商业用地部分体量，紧靠酒店暂无法填满，需要其他的物业填充。;目前长沙市的办公场所主要类型包括专业写字楼、商住综合楼、酒店式公寓、住宅办公等四种类型。 ;区域写字楼市场处于起步阶段，写字楼物业难以提升价值。;区域写字楼物业集中分布在人民路和马王堆路两厢;区域写字楼物业供应较少，入驻率普遍较高;长沙写字楼供应市场已经超饱和，供大于求的态势严峻;项目;区域写字楼项目销售价格低，利润空间小;区域写字楼入驻公司多为小公司，购买力低;区域写字楼市场投资热情不高，接受度低;区域写字楼项目销售周期长，资金回笼慢;专业写字楼投入成本大，收益不明显;不建议发展写字楼物业;写字楼方案可行性较差，但也存在中介代理公司、开发商购买写字楼的需求，而其需求量也毕竟有限，如何才能两全其美？;房地产小户型投资产品的风险性、稳定性远远大于其他行业，如股市；投资门槛比其他行业如写字楼要低。;目前长沙的小户型项目主要集中在市中心板块二环以内，并由中心区向四周扩散，我们项目位于扩散区内。; ;目前长沙小户型项目毛坯的价格在8000-12000元/平方米，因所在区域不同，价格也有所差异。;通过对近年来入市的小户型项目的分析，尤其是它们的销售情况的一个调查，我们能够对1-2年内长沙的小户型市场有一个趋势的判断，并且为本项目的定位有个市场参考。; ;本项目周边政府单位，金融单位及大型商业将带动大量年轻人的就业，也将带动租赁及小户型过渡性居住需求，同时，增加投资客的投资信心。; 未来一两年，全球的流动性将持续，国内通货膨胀预期，而房地产是保值增值的最佳产品，小户型由于其门槛低，成为投资的首选。而长沙近1-2年小户型产品市场销售良好，价格飙升，供不应求，前景广阔！ 本项目机关单位、大型专业市场、大型商业卖场中大量存在过度性居住（年轻人）及投资的需求，因此，本项目定位小户型公寓完全有市场！;但是，目前区域内小户型项目涌现，同质化严重，导致竞争激烈，不利于产品销售，难以突显项目形象和特色，不利于将来整体价值提升，不建议做普通的小户型产品。;长沙可借鉴的操作运营较成功的酒店式公寓项目;　 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用和“投资两大功效，但其本质仍然是公寓 　　酒店式公寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。 　　酒店式公寓与普通住宅楼比较起来，其结构和设计均有所不同。酒店公寓需要配套齐全、高档，能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理。  　　酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。 　　一般酒店式公寓的公共设施均类似星级酒店，居住者的身份和气派也可彰显 。;2000年起;以酒店为依托，发展酒店式公寓可为项目带来高价值和巨大的升值潜力。;发展精装修公寓; ; ;壹号公馆、万达广场、运达中央广场、铂宫、荷园、珠江花城、恒大华府、万科·金域蓝湾、万科·金色家园、恒大华都、远大·麓园、阳光100、谋房博客、共和世家、标志麓谷坐标、沁园春·御院、未来城、岳泰·理想城、郡原广场、标志商务中心、碧桂园……;■ 第一类区域：城市中心区域 特征：稀缺地段，产品面积较小，投资为主导 铂宫地处闹市，以单间和小户型为主。 随着河西市府板块的迅速崛起，御院、郡原、谋房博客推出大量小户型精装产品， 其中郡原、谋房博客销售情况较好，御院即将上市。 ■ 第二类区域：城市边缘区域 特征：独有景观，规模开发，产品面积较大，品质较高，自住为主导 全部精装修楼盘，主要分布在靠近二环的城郊结合地带，均处于距离市区较远的城市边缘。由于上述地段地价 较低，利于精装修住宅的价格提升，开发利润更高；位置较偏，毛坯房装修的时间、人力成本偏高，消费者更 青睐精装住宅等原因，而形成了这一分布现象。珠江花城、万科金域蓝湾还是