世联200年惠州鸿益·帝湖新城策划营销报告.pptVIP

从产业园的发展规律看：过渡阶段——以工业园产业带动大量居住需求尚未产生，短期内很难构成核心客户群体 B 产业客户 阶段 起步期 发展期 成熟发展期 园区发展 启动区建设，少量企业入住 产业集聚效应，大量外资企业进入 园区建设基本完成 房地产市场 对商品房需求很少 需求逐渐释放价值潜力尚未被完全开发出来 产业需求大量释放 物业形态 原有住宅 新建商品房，租赁市场 高档楼盘 价格变化 区域原有价格体系 房价与区域价值同步增长 房价升值拐点效应 居住人群 本地农户为主，少量开发区工作人员 产业区技术人员；部分高端客户 高端客户稳定增长 配套及交通 生活配套设施档次较低，交通很不方便 基本生活设施逐渐完善，部分教育配套 大规模商业配套设施建设 惠阳附近的工业区目前普遍处于过渡阶段 新兴产业园区与房地产发展一般规律 发展规律： 早期房地产主要是为产业服务的生产和生活配套 当产业规模和企业人口达到一定数量并且人口稳定后，逐渐开始大规模的居住物业开发 这一阶段的出现一般在12年以上； 限制因素长期存在，2010-2011年产业客户对惠阳大亚湾市场不会有明显的支撑作用； B 产业客户 2006 2004 2002 0 50% 产业客户体量变化趋势图 2008 2010 2012 客户群量 C 深圳客户 深圳投资客户的基本构成和特点： 以深圳中小投资者为主，普通白领、自由职业者、中层管理者、小企业主等； 高学历，26-35岁左右，财富的初级积累，价格承受能力有限； 追求高回报率的城市未来价值挖掘者； 35% C 深圳客户 1、低投资门槛，吸引深圳中小投资客； 商品房历年成交均价（元/平米） 房价对投资转移的作用 深圳 惠阳-大亚湾 19172 3800 2009 深圳投资客户的驱动因素： C 深圳客户 2、深惠同城一体化，交通瓶颈打破； 深圳投资客户的驱动因素： 1 2 3 2 1 2 3 深惠轨道交通线：厦深高铁新干线及深圳地铁3号线的延长线。城市轨道捷运系统，轨道同城化。 深惠城市干道：南坪快速干道的延长线及深惠干道拓宽。城市干道一体化，便捷公共交通。 深惠高速公路：深惠沿海高速、惠盐高速及深汕高速。便捷城际高速路网，高速同城化。 C 深圳客户 1、以龙岗客户为主，主要来自于中心城和坑梓、坪山大工业区； 龙岗客户中带自住目的的客户占7成以上。 深圳其他区客户基本以投资为主，投资客占近7成； 数据来源：德州城、美岸栖庭、熊猫国际 深圳自住客户的基本构成和特点： 2、以产业客为主，受到价格的挤压和供应短缺驱赶到周边惠阳大亚湾区域置业。 深圳客户工作行业 深圳客户职位 基本以工业区的技术人员和中层管理者为主 C 深圳客户 3、对总价敏感，价格承受能力弱，目前主要集中在西区项目 深圳自住客户的基本构成和特点： C 深圳客户 区域房价梯级明显，受龙岗价格挤压外流； 坑梓 中心城 中心城 价格驱赶 价梯级1 10000-13000元/㎡ 坪山 惠阳 大亚湾 价梯级2 6500-8500元/㎡ 坪山坑梓 价格、供应驱赶 价梯级3 3000-4000元/㎡ 房地产价格剪刀差 2009年惠阳房价比深圳最低区的房价相差约7000元/㎡，存在相当大的价格差。随着未来龙岗价值的提升，这种价格优势将更加明显； 深圳自住客户的驱动因素： C 深圳客户 2009年后——依然投资客为主，客户置业目的开始多元化 深圳客户置业的变化： 2009年随着市场的复苏，投资客重新回到大亚湾市场，成为市场主力客户群体，但置业用途开始多元化，从早期的投资为主开始向自住、度假、养老等多元化变化； 客户研究 惠阳大亚湾片区客户置业目的 目标客户细分 本地客户 目 标 客 户 细 分 深圳客户 居住土湖，白云坑，草洋，一带老淡水居民，有强烈的换房升级换代需求，同时具有老城居住情怀，安土重迁情结 为工作，具有谋生便利性而购买的客户，如中山中学教师和太阳岛学校，南湖综合市场和周边的商铺小经营者老板 对中山中学和太阳岛中英文学校教育资源认可的，其它淡水居住区的本地居民和外来移居者 由深惠一体化和两地价格差异，特别是地铁交通利好而吸引来的投资客户 受深圳高房价挤压，同时因深惠交通日益便利而带来空间距离缩小，时间缩短的融城生活时代利好，特别是地铁交通利好，而购买来自住的客户。 深圳外来人口，为户口，或孩子教育埋单的客户。 客户锁定 客户锁定 具有强烈初始投资欲望的深圳小投资客 和经济实力不强的自住型龙岗客户和土湖本地客户为主 根据上述分析，我们将本项目客户群定位于： 核心客户 重要客户1 重要客户2 惠阳其它区域，重视子女教育，有良好教育资源居住需求 深圳外来人口购房入户 深圳小投资客，看重地铁物业带来的未来巨大升值空间 深圳龙岗和惠阳中心南区土湖