世联200年9月临沂南坊金猴项目定位深化报告深化沟通稿.pptVIP

客户构成总结 客户重要程度 主力客户构成 置业目的 所占比例 核心客户 中小私营业主 首次改善 40% 重点客户 结婚用房 首次置业 20% 边缘客户 为子女教育的学区房 首次改善 20% 游离客户 企业高管/中层领导 首次置业/首次改善 10% 潜在客户 进城务工/外出打工返乡 首次置业 10% 从上表来看， 首次改善客户比例约65%；首次置业比例约为25%；针对首次改善客户的产品规划设计，将是我们工作的重心； 项目周边学校较多，但竞争项目亦非常激烈，为此，学区房客户并非本项目重点挖掘群体； 首次改善客户将是本项目研究重点客群 目标客户群需求对比交叉分析 目标消费者需要的 本项目给予的 楼盘的综合素质 实力开发商倾力之作，且在临沂市场有成功开发经验，产品品质绝对保证 身份价值认同感 南坊新区中档规模，高档品质社区，彰显生活品位 居家感 新城生活中心，项目营造舒适家庭生活，全方位阐释“家”的概念 物业增值潜力 未来新行政生活中心，物业增值成必然趋势 目标客群需求的产品，本项目有条件更有能力去塑造！ 报告框架结构 写字楼产品研判 商业发展策略 项目定位细化 整体规划 建筑风格 园林景观 户型创新 社区配套 物业管理及智能化 核心问题 地块价值提纯 产品差异化策略 客群定位细分 价格策略 小户型产品研判 物业发展方向深化 基于前期沟通达成的一致 产品定位策略 在住宅产品形态构成上，以高层、小高层实现物业开发组合 1 在产品创新上，采取院落式景观组合，在建筑细节处打造“软实力” 2 在户型设计上，以紧凑型、功能型为主要设计理念，满足客户需求空间 3 在建筑规划上，现代简约风格建筑，围合式景观布局 4 在社区配套上，会所和商业作为项目品质提升点 5 我们需要解决的问题：如何将产品建议落实到可执行？ 项目名称 KPI（指标衡量体系） 项目名称 KPI（指标衡量体系） 澜泊湾 地段：三江口，此城唯一。 规划设计：宽景大户，尺度奢华，极度迎合顶级居住人群的消费心理。 物业管理：五星级澜泊湾物业 杏坛中心城 地段：学区房，沂蒙路边商务中心区域 开发商：临矿集团 德居一品 地段：市府正南居，德享后花园。 物业管理：力天物业 沂龙湾 地段：北城居住中心区，西临17万平米市政购物广场。 资源稀缺：祊河畔，18万滨河绿地公园， 配套：教育，商业，健身一应俱全 会所：恒温泳池，健身会所，酒吧 世纪新筑 地段：市府周边。 资源：柳青河畔，动植物园，阳光沙滩。 规划设计：户型新颖，赠送面积较多。 会所：临沂档次最高的几个会所之一。 物业管理：联合物业。 物业顾问：第一太平洋戴维斯 齐鲁园 地段：市府周边，文化中轴区 景观设计：特色园林打造。 南坊高层客户楼盘关注点依次为：资源及地段开发商品牌/产品会所/配套智能化 市场客户关注点 本项目具备并可塑造的 物业发展建议原则：适度创新，严格控制成本 由于南坊新区市场竞争及取地的成本限制，项目应严格控制开发成本，方可在项目销售过程中走“高性价比”路线。 把钱花在刀刃上： 低成本的户型创新，在设计上创新； 以成本为导向，将主要的资金投入客户敏感的价值元素上——建筑产品的公共部分、外观及园林方面； 会所适量控制规模，但要体现档次和高品质功能服务； 着重满足消费者的重要诉求点：如低成本但有效的安保系统； 把钱花在看的见的地方： 重点是主入口、社区主轴线、景观节点和外立面； 建筑的底层，公共部分； 以体现社区氛围取胜: 在保证质量的前提下，控制高档材料的使用； 避免珍贵树种栽植，以北方常见树种来体现园林品质感； 产品建议原则 项目整体规划建议要点 整体规划 社区天际线：社区产品组合形式为写字楼、公寓、高层住宅及小高层住宅，需充分考虑物业规划楼层高度及天际线美感； 充分考虑到开发流线因素：规划景观轴、商业轴，以贯穿中心社区广场的主路线为开发轴线，分期、分块、分组团、分产品形态进行规划设计； 空间层次感：建筑的灵魂在于空间，塑造曲折灵动、错落有致的空间趣味，高低错落的空间层次，酿造丰富动人的生活情节；住宅首层局部架空增加建筑与环境的联系； 组团景观结合：小区景观规划做到大组团景观与小组团景观的结合，尽量做到与人共景，与景共人，从业主的视线出发，每个角度都是风景，构造唯美的生活空间。 人车分流设计：小区道路建议做到人车分流或者形成曲线路网，使车辆不影响居家生活。 具体规划工作的展开，需由甲方协同营销策划公司、建筑设计院及园林设计公司共同完成 南坊新区楼盘建筑风格对比分析 建筑风格 建筑风格外在体现 澜泊湾 新古典主义 经典的豪华观景阳台，注重装饰效果的同时，用现代的手法和材质还原古典气质 德居一品 现代（含中式元素） 中西建筑风格交流碰撞，运营传统风水学原理，左右建筑形成七星七上的布局巧夺天工。 环球国际 欧式现代 现代简