天洋秦皇岛北戴河项目整体定位及物业发展建议报告.ppt

水景划小，但存在的形式多变且突出情趣性 打造要点——水景可以划成很小，但形式多变，而且无处不在，在园林深处或小节点设置，增加客户期望探寻的体验点 西班牙文化元素的园林小品，突出景观的人文化，同时也提高了景观的亲和力 西班牙喷泉 文艺复兴雕塑 陶艺 铁艺 …… 园林绿植的精细化 园林绿植的精细化能形成朝气蓬勃的亲和力，有效化解北戴河寒季景观凋敝的问题 英式的，修建整齐的 层次分明的 干净整洁的意向 多个散布的情趣驻留空间，为度假居住及生活居家类客户提供沟通交流的平台 葡萄酒相关的景观素材使园林与红酒主题挂钩 社区景观道路以葡萄架样式搭建花架 景观小品多选用红酒相关物品布置 园林景观布置小面积原生葡萄园 小面积的葡萄种植园 葡萄花架 葡萄酒主题的小品 …… 道路刻意突出蜿蜒曲折、曲径通幽的视觉效果 戴河庭院 红屿别墅 参照系：红屿别墅 观点：满足最低的生活配套需求，突出特色的配套 物业发展其它建议——配套及活动 商业配套 满足本地客户生活配套需求及度假客户的“有所为”需求 特色旅游休闲配套 高尔夫、红酒品鉴、鲜果采摘、景点定时接送等休闲配套及服务 与配套相关活动 依托酒庄，举办各种突出休闲度假氛围的节事、活动 商业配套——整合到红酒主题大独栋中，满足本地客户生活配套需求及度假客户的“有所为”需求 周边别墅项目（红屿别墅、御墅龙湾、浅水湾）均无商业配套 本项目应设置最少量的商业配套，满足本地客户生活配套需求及度假客户的“有所为”需求 …… …… 红酒主题大独栋 规模：约1000㎡ 业态以便利商业（小型超市、干洗……）及休闲商业（餐厅、咖啡馆等） 售楼初期若招商不成功需由天洋自有经营部分主力商铺提升项目的社区氛围，待销售结束后天洋再退出经营 特色旅游休闲配套——高尔夫、红酒品鉴、鲜果采摘、景点定时接送等休闲配套及服务 购房附赠的高尔夫会籍 高端红酒品鉴 葡萄采摘 免费的周边景点专车定时接送服务，拉近与海的距离 与配套相关活动——依托酒庄，举办各种突出休闲度假氛围的节事、活动 红酒车友会 年度新酒发布品鉴会 婚纱摄影 法国红酒文化节 红酒美食节 …… 规划分期 5 规划布局及分期发展建议 整体园林设计突出度假氛围，特别是红酒庄园所在区域，肩负对外形象展示功能，酒庄区域作为主题景观之一需倾力打造； 结合入口与红酒庄园，打造一个南北景观主轴，连接湿地公园与山体公园 景观设计中体现海，红酒等度假元素，景观分层级布局 【规划与景观原则】 规划设计原则 项目首期主要为中间酒庄地块，规划设计中考虑规划与拿地的关联关系； 地块内部别墅分组团规划，葡萄串式串联规划，或者按道路路网分割进行规划； 红酒庄园具备一定的项目形象展示性，与项目主入口，南北向景观轴，南部湿地公园结合设计； 景观设计原则 酒庄地块 东部地块 西部地块 湿地公园 山体公园 【酒庄与商业街布局建议】 酒庄建议 红酒庄园主要由一个7000平米的红酒庄园主体建筑与两个1000平米的红酒主题大独栋组成，建议按欧式古典格局布局，如左图所示，三座酒堡维合形成一个特色的广场空间； 红酒庄园作为项目主入口的展示性景观主题之一，需要结合南北景观主轴设计； 酒庄建议设计地上三层，地下一层； 商业街建议 服务于社区的商街，建议与景观主轴结合设计，位于红酒主题大独栋临广场一侧； 红酒主题大独栋 入口广场 景观主轴 商业街铺 红酒庄园主体建筑 【110亩资源价值分析与产品对位】 景观主轴 资源价值次之地块 资源价值最高地块 资源价值最高地块： 小独栋树标杆 资源价值次之地块： 联院别墅补足容积率 分析110亩用地，酒庄与景观主轴周边地块景观价值最佳，建议排布小独栋这种较高品质的物业类型 其他地块用地价值一般，建议以联院别墅这种相对较高容积率物业类型来补足容积率 【项目分期策略】 规划分期原则 取地进程：项目第一阶段为已取地的110亩地块，从中间开始开发，向东发展与戴河二号路，再向西扩散，建议东部作为项目第二阶段 兼顾可持续开发：项目第一阶段红酒庄园会沉淀大量资金，总投入控制在1亿元左右，第一阶段开发需要做到收支平衡，第二阶段能够快速滚动，一二阶段实现项目盈利，一二三阶段实现达标利润率 景观配套升级：伴随开发进程，不断实现度假型景观与配套的完善升级 第一阶段 第二阶段 第三阶段 汇报结束 Thanks! 附件：方案经济测算 110亩经济测算基础——项目开发成本和相关前提假设 内容 计费标准 单价(元/㎡) 总额(万元) 土地费用 - 1952 8594 前期工程费 勘探、设计、三通一平、临时水电 402 1771 市政基础配套设施费 111 489 房屋建筑安装工程费 小独栋 主体工程 2200 1156 类独栋 主体工程 2000 973 联院 主体工程 2000 4981 红酒庄园