合富辉煌 深城投光明项目整体定位与发展战略报告 规划建议 洋房 别墅.ppt

* 首层 三房二厅二卫 建筑面积：120平方米 前后超大庭院，让入户拥有更多户外活动空间，更纯粹的生活氛围； 主人房带阳光室、生活舒适非凡； 双飘窗设计，空间无限放大，更添情趣空间； 双阳台设计，活动空间更宽广。 情景洋房户型建议——首层前后超大庭院 广州四季花城 * 二层 三房二厅二卫 建筑面积：119平方米 情景房 情景洋房户型建议 广州四季花城 * 三层 三房二厅二卫 建筑面积：115平方米 双向阳台，奢侈的享受 双向阳台，奢侈的享受 生活的艺术：花池 情景洋房户型建议 广州四季花城 四层 三房二厅二卫 建筑面积：112平方米 三、四层空间相互复制。 情景洋房户型建议 广州四季花城 五层 三房二厅二卫 建筑面积：126平方米 与上层“多余的空间”共同构筑生活本体。 室内外空间沟通的天桥，与休息区距离恰到好处。 情景洋房户型建议 广州四季花城 多层退台式花园洋房户型特点是每层每户都有露台花园，与自然融合。单元之间线性连接，具有良好的私密性。 形式设计和材料的选取优雅而不奢侈，纯净自然； 户型内部利用南方天然的气候条件，打破传统封闭的方盒子空间。 一层 四房二厅二卫 建筑面积147平方米 情景洋房户型建议——多层退台花园式洋房 江苏首创·隽府 二、三层 三房二厅二卫 建筑面积141平方米 阳光室 独立的衣帽间，防湿。 情景洋房户型建议 江苏首创·隽府 四层 三房二厅二卫 建筑面积131平方米 与三层的差别：扩容阳台。 情景洋房户型建议 江苏首创·隽府 五层 三房二厅二卫 建筑面积127平方米 公共的生活阳台。 四层的阳台空间。 情景洋房户型建议 江苏首创·隽府 六层 二房二厅一卫 建筑面积101平方米 独立的奢侈阳台。 五层的阳台空间。 情景洋房户型建议 江苏首创·隽府 政策背景 市场回顾 区域定位 客户解析 发展战略 产品定位 规划建议 启动策略及经济效益分析 营销策略初步建议 区域市场机会挖掘 成功案例借鉴 项目本体分析 汇报内容 项目分期开发的作用及原则 分期开发基本原则 通过开发节奏控制，减少开发资金压力。 试探市场，及时调整开发策略，降低市场经营风险。 实现价格稳步增长，获得更高利润。 贴近、对比市场竞争，提供稀缺性产品供给，实现整体销售速度。 分期开发作用 初期奠定项目形象，展示项目核心价值和产品品质，赢得市场竞争。 基于不同入世阶段时的市场竞争状况。 后期价值有持续提升空间，并带动资源欠佳产品的升值。 位置相对集中，便于施工和展示。 保证项目形成一定规模，按市场保守销售速度计算，年开发量在2万平米。 如何分期开发实现两个目标——良好的市场表现；企业品牌兑现 2011-2012 品牌形象 2012 超额利润 2012-2013 成熟溢价 主流产品——类独栋 回现产品——小高层 创新产品、高调展示奠定高端社区形象，梳理品牌 多产品线降低销售风险 主流产品——别墅产品 回现产品——高层洋房 社区景观主轴全面展示 成熟社区自己说话 主流产品——高层洋房 高层实现整体溢价 2011年 2012年 2013年 光明新区住宅用地较少，未来几年市场主要竞争产品为130-170㎡三房四房为主 市场竞争预测 根据当前的市场条件，项目共分三期开发： 一期： 开发别墅及多层作为项目的价值标杆产品； 以叠拼别墅产品为主，主力推售； 商业会所作为本项目的售楼处及配套展示，先期开发； 二期： 以高层产品和叠拼产品为主为主； 三期： 以高层产品为主品。 分期开发策略——总 一期 三期 二期 启动原则：奠定项目整体形象，增加潜在客户对项目发展的信心，确保达成开发目标 增强客户置业信心 启动区产品、配套、功能、展示需支持首期客户的购买决定；需在一定程度树立客户对未来项目发展的信心 奠定项目整体形象 启动区设置需与项目整体定位与形象吻合，以便快速在市场上树立项目整体形象；部分高端明星产品启动立势 昭示性强 启动区本身就是项目形象最佳、最真实的额载体，强昭示性及展示、包装效果将使得项目推广事半功倍； 通达性好 方便进出，道路装快好，不收工程施工影响，满足销售、展示动线的设置要求 启动区原则 达成开发目标 启动区设置最核心的原则即最终顺利达成开发目标，是实现开发目标的关键第一步；启动区内需确保充足的现金流产品 项目开发目标： 现金流第一，树立品牌形象 项目启动背景： 光明新区规划较好，但目前大部分配套尚未启动，客户对前景缺乏信心； 房地产开发陌生区域，无规模地产开发历史； 区域内大部分为农民房，形象差，周边生活、娱乐配套缺乏； 启动策略：一期地块昭示性好、规模较大、产品层级丰富，可奠定项目发展基础，达成开发目标 启动区 产品配比 优点 多层4栋 标杆作用； 昭示性强； 产品层级丰富； 体量适当