保利-青岛保利孤山村项目前期市场定位报告-83ppt-2009年.pptVIP

景观建议 以水景作为中央景观，一方面可以降低客户对空气污染的担忧，同时更可以展现社区高品质的形象； 鉴于地块规模，以小水景、亲水池为主，突出精致社区形象。 一水 景观建议 美林居 地块北临锅炉厂和低矮平房，形象弱；同时临金沙路，大货车噪音、灰尘污染重，建议北部以种植高大的成年乔木为主，减弱锅炉厂对北侧楼盘产生的销售阻力，降低噪音、灰尘污染； 设置工地围挡时北块做高，减弱锅炉厂的影响。 景观建议 悠然地 南侧地块与双星海逸山景相邻，居住氛围较好，但最南侧楼座位置相对较偏，后期去化存在压力，因此建议利用南侧地块有近10米的落差营造坡地景观，拉近楼座与社区的整体生活氛围！ 景观建议 楼间景观 地块容积率过高，造成居住舒适度下降，因此必须通过楼间景观的良好营造，降低高密度下建筑物对人的压迫感； 绿化要求低灌木、高灌木、低乔木、高乔木高低有序，层次分明； 路面建议 孤山村地块以改善型居住客群为主，他们关注居住的舒适性，因此在景观塑造外还要注意路面铺装，通过不规则排列的路面，给客户闲适的生活情调。 车库建议 地块具有坡地优势，建议做半地下车库，既可节省开发成本同时利用车库上层做绿化，进一步增加社区的品质感。 车行道路建议 人行 车行入口 车行出口 地块南侧具坡地优势，与社区位置相对较远，建造地半下车库对于项目整体形象损害较弱； 地块南北两侧各设车行出口和车行入口（北侧为大沙路，参照百合业主多从大沙路进入社区，因此设为车行入口；南侧临金沙路与金华路连接，通向市内主要工作区域，因此设为车行出口） 车行道路设置单向通行； 车库 样板房建议 孤山村地块面向中高端客群，建议样板间的布置以深色系为主，配合实木地板，搭配桃木座椅，给人富足居家的印象。 销售通道建议 销售通道针对面向的中高端客群，建议以尊贵的红地毯铺地为主，让购房者有贵族礼遇般的舒适。 其他建议 地块规划有幼儿园，建议与保利百合花园的幼儿园在功能上实现区分，“一内一外”，将服务半径扩大但不交叉。 农贸市场建议设置在地块南侧，与双星海逸山景相邻，门面朝西（金沙路），不对内营业！避免其他人员进入社区，对社区居住安全和整体形象产生不利损害。 同时针对客群对居住配套迫切度的需求，建议农贸市场先期建立，完善便捷性生活设施。 在厨房设计专用冰箱机位，与厨房整体设计，以便于取物；洗衣机位设于生活阳台，使用便利； 各类管线要提前与保利百合花园做统一规划，统筹设计、集中施工，防止多次填挖。 需求分析 项目定位 项目推广 推广轴线 2010年 时间轴 推 广 线 销 售 线 工 程 线 活 动 线 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 12月 10月 11月 2月 1月 筹备期 蓄客期 一期开盘 强销期 二期蓄客 二期开盘 二期强销 保利百合花园业主联谊会 春季房展会 秋季房展会 儿童节业主亲子活动 国庆购房优惠周活动 报广+网络宣导 报广+网络宣导 车体+户外 报广+网络+户外 报广+户外+网络 户外导入 销售中心亮相 一期商业亮相 一期亲水阁亮相 中央水景亮相 二期悠然地亮相 中央景观 配套先行 1 1 1 2 2 2 3 3 3 1 2 推广策略 先难后易 树立旗帜 利润最大化 率先推出紧靠锅炉厂房源，借助前期社区广场营造的品质社区形象，将困难先行去化。 紧邻中央景观，树社区标杆—品质、价格。 景观成型，社区成型，价格提升，快速去化产品。 蓄客强势期 ： 引人入胜的前奏 开盘强销期： 精彩绝伦的华彩乐章 蓄客强势期： 浓墨重彩的主旋律 开盘强销期： 丰庆硕果的延续 2010年 3-5月 5-8月 8-10月 10-12月 百合花园III期盛妆登场 III期，绽放 百合花园再启辉煌 百合花园III期答谢会 推广周期 ： 时间 阶段推广主题 推广目标 2010年3-5月 以创新的产品吸引客户到场 以独特的景观规划营造百合花园III期高端品质 为一期开盘积累客户基数 保利·百合花园III期，开启滨湖畔，优品生活 推广周期 ： 时间 阶段推广主题 推广目标 2010年5-8月 通过百合花园三期的热卖，借助百合销售奇迹与三期热销，再掀保利置业潮 保利，承载辉煌，勇往直前 记保利产品为何如此旺销？ 推广周期 时间 阶段推广主题 推广目标 2010年8-10月 二期认筹，积累客户； 借助中央景观成型，塑造二期成为社区价格、品质标杆 百合花园III期，城市最绚丽的圣地 推广周期 时间 阶段推广主题 推广目标 2010年10-12月 三期认筹，积累客户基数 塑造百合花园III期整体区域标杆产品 保利·百合花园III期，传承一世！ 推广周期 THE END * * * * * * * * 微观市场研究 竞争项目产品力分析 住宅竞争项目 楼盘名称 景观特色 建筑风格 建材 配套 物业